中原：2016东莞房地产市场总结与2017楼市预测

2016年东莞住宅楼市量跌价涨，预计2017年成交高位分化调整。

2016年，是地王年、暴涨年、杠杆年、调控年。2016年楼市起伏跌宕，上半场受宽松政策刺激，大量投资投机需求入市，重点热点一二线城市量价暴涨，地王频现；下半场，国庆前后，全国各大城市密集出台房地产楼市收紧政策，新一轮调控开启，严重打击投资投机行为，促使楼市大幅降温。

从上半年的火热回落至年底的低谷，可用“冰火两重天”来形容2016年东莞楼市的变化。上半年深圳客大幅流入，东莞楼市成交异常火爆，日光盘频现，房价飞涨，9月迎来史上最强地王潮，但10月东莞政府首次出台限购政策，同时实行限贷限价，给东莞楼市重磅一击，刚需观望、改善受伤、投资退潮，市场成交量大幅惨跌。从整体上看，2016全年东莞住宅市场蛋糕加速扩容至1320亿元，成交量964万㎡同比下跌7%，成交均价13687元/㎡同比暴涨40%。

展望2017年东莞楼市，可以用一个词来形容“严峻”。新增供应放量增大，全国一线品牌房企占据半壁江山，又基于资金流动性趋紧、需求减弱，市场蛋糕争夺战愈演愈烈，明年房价将面临下行压力，“高位分化调整，理性价值回归”将是明年主调。

2016年东莞住宅市场分析鱼骨图：

（一）新增供应状况

洋房供应小幅下滑，别墅和公寓供应套数创新高。

2016年东莞新增商品房住宅供应总体情况：

据东莞中原地产研究中心监测数据显示，2016年有164个项目新增供应住宅916.28万㎡（合计87358套），按面积同比2015年小幅上升2.13%，按套数同比上升2.38%。从物业类型看，除了洋房供应量同比去年有所减少外，别墅和公寓均呈现大幅增长。

供应持续高位放量，但市场依然供不应求。

受政策环境宽松刺激，市场需求旺盛，2016年大部分开发商推货热情较高，住宅供应持续高位放量，以916.28万㎡的体量创历史新高。尤其上半年市场环境向好，许多项目大步快跑，进入四季度，尽管受紧缩政策调控下市场降温明显，但许多开发商推货积极性仍然比较高，年底迎来一波供应热潮。一方面，诸多开发商紧抓年底置业高峰期推货冲刺全年业绩；另一方面，部分开发商“小步”试探市场，通过摸清客户以及市场情况，为制定明年营销策略总纲提供更精准的参考。2016年东莞住宅楼市依然供不应求，其中上半年面临供应紧缺问题，下半年才逐渐有所缓解。

临深仍是主力供应区，中心城区供应严重紧缺。

据东莞中原研究部数据统计显示，2016年东莞七大片区住宅供应量从大到小依次是：临深片区209.67万㎡、滨海片区156.06万㎡、松山湖片区152.68万㎡、水乡片区137.91万㎡、东北片区120.89万㎡、大石龙片区78.43万㎡，中心城区60.64万㎡。数据显示，临深片区依然是市场供应主力军，而中心城区供应量最小。随着土地资源供给减少，中心城区住宅供应量也逐渐减少，2016年更创下2006年以来新低，中心城区供应严重紧缺。除了中心城区外，松山湖片区和临深片区供应同比下降幅度也比较大，分别为36.02%、7.25%。

刚需主力持续放量，改善型产品供应明显增长。