合富月报：东莞楼市预期稳定 11月成交创年内新高

　　被寄语重望的“十八大”已落幕，与往次不同的是，“房地产”在此次仅一笔带过。对于房地产销售市场而言，“没有消息就是好消息”，“十八大”未重笔房地产，至少一定程度稳定了市场预期，减弱了市场观望。“十八大”无不给市场传递“明天会更美好”的红红火火景象，稳定了民众对经济的信心。其中，“民生”和“收入翻番”成为“十八大”最具典型关键词。“民生”问题预示将未来政府将加大民生方面的投入与调控，其中“住房”问题又是“民生”问题的重要组成部分，可见将来政府将加大保障性住房的建设力度，将会加大对普通商品住房的开发量，将会继续保持“支持刚需”的房产调控。

　　“收入翻番”成为“十八大”最具亮点词语，使民众对生活大有盼头，最具鼓舞士气。“收入翻番”意味着居民购买力将会大大增强，在投资方式极其缺少的中国，商品房将会成为保值增值重要产品。在经济持续向好、居民收入大幅提高的大背景下，中国城市化将会加速进程，商品房市场仍有较大的发展空间。“十八大”从侧面向市场释放良好预期，将活跃楼市成交。

　　房地产政策预期持续稳定，这是东莞楼市成交持续话题的重要因素。在稳定的政策背景下，开发商“趁热打铁”，加大了商品房的供应，尤其加大了刚需产品的供应，同时配合理性的房价，最终导致累积的楼市需求得到持续释放。今年5-11月东莞创下连续7个月成交量超5000套，并且9-11月连续三个月成交量增长，11月成交量创下年内新高。由于东莞后市楼市开发量较大，加之东莞经济在短期内难言大突破，商品房购买力增长有限等因素，导致开发商对后市仍然持“谨慎乐观”态度，不贸然涨价，采取“以价保量”方式赢得市场。所以，虽然东莞成交量节节攀高，但房价却长期保持平稳，这与开发商“以价保量”不无关系。在宏观经济未有大改观的前提下，在未有明显的楼市利好的前提下，东莞房价仍将持续较长时间的平稳，8200元左右的整体均价将维持一段时间。

　　前11月成交量超出去年全年1% 房价与去年保持持平

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2012年前11月一手住宅网签面积高达526.2万平方米，创过去五年以来同期最高，同时比去年全年成交量520万平方米超出6.2万平方米;均价8216元/平方米，与去年的8202元/平方米保持持平。前11月东莞楼市供求基本平衡，供求量均在520万平方米上下。

　　前11月东莞楼市成交已超去年全年，今年全年一手住宅成交量有望超过570万平方米，将超过2009年，创08年五年以来最高。2012年全年的形势为供求平衡，房价平稳，成交量增幅将会在10%上下，供应量增幅将在10%以内，房价涨幅将在1%以内，并且成为08年以来涨幅最低的一年。