瑞峰置业：2012东莞楼市回顾及2013展望研判简报

　　3、供应：商品房新增面积690万㎡ 非住宅同比大幅增长121%

　　继去年东莞商品房供应放量之后，今年新增供应再次放量，全年新增商品房面积约690万㎡。其中，住宅新增约580万㎡，同比增长5%，新增总量与我司2012年预测报告基本相符;非住宅新增约110万㎡，同比大幅增长121%，主要得益于长安万科中心、东城万达广场、天安数码城、台商大厦、南峰鞋材城二期等商业体入市所致。商业地产因不受宏观调控而一成为困难时期房企的“救命稻草”，但是东莞近年来商业项目放量，南城总部基地体量巨大等让东莞商业市场面临“压力”，“经济转型”是否成功将成为未来商业市场命运的主宰者。

　　4、土地：土地供需同比大幅下滑 楼面地价创08年以来新高

　　2012年在东莞国土资源交易网一级市场挂牌上市的土地共108宗，合计出让面积约436.28万㎡。其中商住地供应量达到07年以来的新低点，挂牌上市的商住土地有35宗，供应量为149.43万㎡，同比下滑57%;商服用地17宗，面积约24.17万㎡，同比下滑51%;工业用地56宗，面积约257.28万㎡，同比下滑11.54%。

　　2012年全年商住用地成功交易30宗，成交量为121.41万㎡，同比下滑59%，但楼面地价为2459元/㎡仅次于2007年的2692元/㎡，同比上升43个百分点。

　　第二部分：展望

　　(一)2013年宏观经济形势展望

　　1、经济趋势：宏观经济基调“企稳向好” GDP有望回到8%

　　在2012年末中央经济会议可知，2013年中国宏观经济的基调是“企稳向好”。据预测，从宏观经济增长的三驾马车来看，消费、投资与出口在2013年都有望维持比较平稳的增长，出现显著下滑的概率较低;同时2013年是新一届政府的开局之年，预计投资动作小有作为，轨交、城镇化、能源、环保、三农、高端制造业与中西部地区等重大项目都将进行投资和建设，在没有重大突出事件的出现，如欧债危机严重恶化、局部军事冲突爆发等环境之下，2013年中国GDP有望回到8%以上。

　　2、物价涨幅：CPI进入上行周期 但幅度不大将控制在3.5%以内

　　2013年C PI同比或进入上行的周期，但幅度不大，物价上涨水平将控制在3.5%以内。原因如下：一是国内经济企稳回升，需求对物价的上拉作用增强;二是2013年猪肉价格将重回上升通道，CPI的“猪周期”可能再现;三是欧美日等发达经济体持续无限量的宽松货币政策导致全球流动性的泛滥，未来国际大宗商品价格上涨的风险仍然存在，国内输入性通胀压力可能重新抬头;最后国内劳动力成本上涨、资源品价格改革带来的资源品价格上升及城镇化导致的土地成本上涨等结构性通胀因素将中长期存在

　　3、货币政策：“稳健”取向不变 降息和降准的可能性不大

　　2013年货币政策稳健取向不变，新增货币供应量和贷款相比 2012 年有所增长，新增房地产贷款继续上升，对房地产业的利好仍将持续。而且随着经济企稳温和回升的态势及通胀的温和上行，降低了调整利率的必要性，2013年央行将继续以“逆回购”操作为主，降息和降准的可能性都不大，若有两者次数不会超过2次。