瑞峰置业：2012东莞楼市回顾及2013展望研判简报

　　3、供求：多数代表城市的销供比大于 1 市场呈供不应求态势

　　2012 年以来，10个代表城市成交量同比大幅增长47%，而供应量微降1%，全年销供比达到1.1，扭转了去年供过于求的态势，呈现供不应求的态势。10 个代表城市销供比均较去年有所提高，其中7个城市销供比大于1，今年成交回升显著的苏州和北京销供比分别达 1.93 和 1.37，在各城市中最高，惠州、南昌、杭州、上海和广州的销供比在 1.0-1.2 之间，深圳销供比与去年基本持平，为 0.69，在代表城市中最低，表明其供应量相比成交量更为突出，短期供应压力继续上升。

　　4、土地：全国土地市场 “先抑后扬” 第四季度高价地频出

　　2012年土地市场 “先抑后扬”，前三季度全国土地市场土地出让金、土地推出量、成交量以及成交均价同比出现减少，降幅在10%左右。而第四季度开发商在楼市丰收之下资金回笼，拿地欲望加强，纷纷开始拿地备战2013年，高价地纷纷涌现，如11月内连出四个高价地。11月27日，北京、上海土地市场同日出现“高价地”，楼面价均超过3万元/㎡;11月28日，深圳新的总价“高价地”诞生;11月30日，南京一举摘得全国总价“高价地”。年初跌入谷底再到年末出现的“翘尾”行情，2012年全国土地市场可谓经历了“冰火两重天”。

　　(三)2012年东莞房地产状况回顾

　　1、成交：东莞楼市热闹收官 连续7个月打破同期最高纪录

　　2012年东莞楼市自5月开始回暖以来，6月开始连续7个月打破同期最高纪录，12月成交量突破70万㎡，再创新高，翘尾行情再次出现，东莞楼市热闹收官，2012年东莞全年商品房成交71891套，合计681.56万㎡;其中住宅59605套，约600.35万㎡;非住宅12286套，约81.21万㎡。总结其原因主要有以下几点：

    “刚需”得到有效释放。2011年11月份全国楼市低迷情绪蔓延至莞，东莞楼市也进入了长达约半年的观望期，成交量明显萎缩，造成大量刚需购房需求受到抑制。2012年5月楼市见底论愈演愈烈，东莞楼市率先反弹，大量刚需客户入市，促进成交量持续释放。

　　各大开发商推货频频。由于2011年土地以及新开工量放量，造成房企2012年推货压力徒增，也正因为这份压力使得房企们积极推货，各种促销以及宣传力度比往年有所加大，明星营销不惜成本，“中国好声音”、香港影视红星等频频出现在东莞各大楼盘，成为2012年东莞楼市一道靓丽的风景线。

　　“以价换量”取得成效。2012年3月以来众多开发商采取“以价换量”的措施，或明或暗的让利，刺激“刚需”喷发，使得东莞楼盘走出热闹行情，尤其表现在卓越蔚蓝城邦、花样年江山、中信森林湖兰溪谷、恒大御湖等项目。

　　泛深邻深片区需求释放。2012年住宅套数销售冠军卓越蔚蓝城邦将目标客户群定为深圳客户，受轻轨R2先线的利好，低开高走的价格策略以及二三级联动的合作方式让其坐上2012年东莞住宅销售套数冠军的宝座。塘厦金地博登湖的持续热销，金域半山的开盘几乎卖完以及中信、万科和碧桂园等品牌大鳄的三角之争让塘厦市场成为最炙手可热的镇区之一。

　　2、价格：同比微涨1% 全年住宅均价呈“前高后低”之势

　　2012年住宅签约均价8263元/㎡，环比微涨1%，全年均价呈前高后低之势。2011年住宅均价经过上半年快速上升之后，下半年受限购目标价制约，海逸豪庭等高端盘签约集中到2012年春节后，致使节后楼价再上一个台阶，4月份一度逼近9000大关。5月份部分开发商采取“以价换量”策略，楼盘活动频频以降价促销为卖点，加上去年滞签高端盘释放完毕，致使5月成为楼价的一个“拐点”，6月一度跌破8000大关，之后回升并进入稳定状态，在8200-8300元/㎡左右区间小幅波动。