瑞峰置业：2012东莞楼市回顾及2013展望研判简报

　　4、供应：全国房屋新开工面积将“止跌反弹” 投资的增速趋稳

　　近五年数据显示，新开工、投资等指标滞后于销售指标约 1-2 个季度。2012年年初商品房销售面积和销售额触底，同比分别下降14%和 20.9%，7月累计新开工面积和开发投资额增速到达低谷(分别为下降9.8%和增长15.4%)。近几个月开工、投资等供应指标已逐步企稳回升，单月新开工面积由降转增，开发投资额增速明显加快，伴随品牌企业业绩好转，拿地力度加大，预计 2013 年这一趋势将延续，全国房屋新开工面积将止跌反弹，投资增速趋稳。

　　5、价格：房价上行空间有限 09 年飙升局面出现的概率较小

　　货币环境的稳定和市场成交不断加温，支持房价仍维持向上态势，但由于 2010 年以来新开工面积始终处于高位，这些新开工面积将持续形成供给，因此预计2013 年全行业去化压力依旧严峻，全国整体房价上行空间有限，不会出现 2009 年那样的飙升局面。此外，需要注意的是，持续上涨的房价也加大了房地产调控政策在2013年升级的风险。

　　6、土地：新增“高价地”的数量将减少 土地市场将更趋理性

　　面对2012年末渐“升温”的土地市场，国土部公开表示，要严控“高价地”现象;同时强调，要稳定2013年的土地供应总量，计划总量要保持住宅用地供应总量不低于过去5年年均实际供应量。因此，在监管部门多项细化措施的作用下，2013年土地供应量将会有所增长，品牌房企拿地需求也将会加强，但房企在土地市场“一掷千金”的疯狂局面或难再现，新增“高价地”的数量将明显减少，土地市场将更趋理性。

　　(三)、2013年东莞房地产市场展望

　　1、成交： 东莞楼市将呈前高后低之势 住宅成交将超越600万㎡

　　虽然今年东莞大部分房企销售业绩都接近或好于预期，但是从年末冲量的情况来看，房企推货的热情不减，主要是出于明年房地产调控政策仍然从紧的背景的考虑，积极出货是减少明年风险的上策，所以明年初经过才春节的“低潮”后房企延续积极推货的策略概率较大。

　　而一旦成交量继续高企，房企们容易将利润最大化的目标转移到价格上来，涨价可能一触即发，或导致新一轮“限价限购”等调控政策在东莞落地，或导致购房者的观望情绪再次出现，成交量开始萎缩，所以全年增速呈前高后低之势。即便不会出现以上原因，市场按照价值规律的趋势来走，也会有可能出现“前高后低”之势，因为市场规律有周期性，不可能一直呈现上涨的态势。预计2013年东莞全年住宅成交量将超越600万㎡。

　　2、供应：刚需仍有待释放 供应量接近或超越2012年水平

　　虽然2012年土地供应量大幅减少，但是新开工量全年维持高位水平，住宅新开工总量增幅接近两成，主要是因为对明年房地产市场的前景充满期待。随着轨道交通的逐渐成形，广州、深圳等购房需求将进一步外溢至莞，加上东莞自身的刚需体量庞大，刚需将有效支撑东莞住宅市场。同时，改善性需求以及大户型、豪宅等产品将受带动，开发商全线出货的欲望强烈，在市场接受度高的情况下，考虑到2012年全年历史供应量属于高位水平，预计2013年住宅供应量接近甚至超出2012年水平，2012年供应量约600万㎡，预计2013年达600-700万㎡。