瑞峰置业：2012东莞楼市回顾及2013展望研判简报

　　3、价格：上涨的可能性不大 住宅均价将有5%左右的涨幅

　　凭借自身丰富的山水资源、轨道交通的利好以及价格洼等条件，近几年来东莞房价从6字都向8字头一年一台阶迈进，今年虽然成交放量，但也算是“止住”了上涨的势头，预计春节后楼市或将延续目前的发展趋势，上半年价格都不会有明显波动，但是下半年或有房企有“调价”的欲望，由于多方面的原因，房价未来上行是趋势，但在调控坚持从严的基调下上涨的可能性不大，预计整体涨幅在5%左右。2012年住宅签约整体均价约8263元/㎡，预计2013年整体住宅均价在政策不遇大的变化前提下，向8500元/㎡以上迈进的几率较大。

　　4、土地：交易量将超越2012年 拿地的成本更趋合理

　　2012年东莞商住商服用地成交量约140万㎡，同比大幅减少56%。按照目前市场热度以及最近土地出让预告和供应周期变化来看，2013年土地交易量将明显多于2012年，商住、商服用地都将有不同程度的增加。虽然最近土地交易的比较热闹，多轮竞价的局面频频出现，但是整体来看，土地价格并无明显变化，是因为今年土地市场在年初经历多次流拍之后预期下调，起拍楼面地价较往年明显偏低，比如12月产生高溢价的南城白马地块起拍楼面地价仅为1501元/㎡，这也是间接造成高溢价的原因之一。

　　2013年，土地市场较今年将出现明显放量，对拿地的房企来说可供的选择增多，所以竞争将不再那么激烈，而供地部门经历今年的“卖地成功”之后，将恢复信心，大部分地块出让时的起拍楼面地价不会定的过低，所以博弈将较2012年减小，价格也更合理。

　　第三部分：2013年东莞楼市关注点

　　(一)楼盘打“轨道交通牌”或提前预热，警惕过度透支“升值空间”

　　虽然规划最早通车的轻轨R2线最早也要到2015年才能开通，但是卖房向来不缺少“挖掘亮点”，真正的“高铁时代”可能要到3-5年之后才能开始全面铺开，“高铁时代”无疑也能带来升值，但是这种“赚钱”效应何时才能到来就真的是见仁见智了;所以，打“轨道”交通牌要趁早，附近或“沾边”的楼盘在推广的时候加上其“轨道交通价值”也不为过，然而要警惕的是不要太过拿这来“说事”而使其价值提前过度“透支”带来反效果。

　　(二)泛深板块“效应”不减 ，仍将成为支撑东莞楼市的重要板块

　　近几年来，泛深板块一直是成为东莞楼市走出独立行情的强有力支撑，而近几年其作用也不会减弱，以塘厦为例，预计未来1-2年内就有超过150万㎡的供应量。“泛深片区”是深港后花园的观念日渐深入人心，近年来在每个月的楼市成交报告当中，我们时常可以在排行榜前列看到泛深片区楼盘的身影。2013年深圳客在东莞置业依然值得期待，经济政策利好、泛深区域项目推货充足、品类也较多、价格平稳，从质、量、价方面都能完全满足深圳客户的需求。此外，短期内深圳限购、限价的调控政策不会变，在近期深圳楼价利好政策刺激下有上扬趋势，从这一点上更加显现东莞楼价的平稳和洼地优势;对比莞深两地的房地产市场形势，必定有更多的深圳客会外溢至东莞。

　　(三)“区域经济一体化” 水乡片房地产迎来新机遇

　　2012年东莞市发改局牵头抓好水乡地区总体规划和产业发展规划的编制工作，并力争总体规划在2013年6月前完成编制并上报省政府，2013年我市将预留20亿元财政资金，专门用于统筹和支持水乡地区的发展。

　　目前来说，水乡片镇街经济普遍靠后，单打独斗太过弱小，但区位独特、靠近广州，可以通过组成“联合体”与广州高端产业对接。因为广州的高端产业有扩张的需求，拥有产业基础优势的东莞正好与其对接，让水乡片成为东莞西北部的新增长极。“水乡片区一体化”规划的提出将会将区域经济一体化，突出各区域的优势，加速经济发展，同时虎门港与周边兄弟镇街结成战略合作伙伴关系，也会带动水乡片临港产业一体化，促进各区域经济发展。未来的“水乡片区”将是继松山湖、虎门港、生态园有一重大热点，该片区的房地产市场将会迎来高速的发展，楼盘品质和价格都将进入全面提升的阶段。