4月东莞楼市整体成交下滑 刚需主导市场将升温

　　从产品类型来看，5月别墅市场将会迎来一波供应放量。据统计，“五一”假期，有接近15个的别墅楼盘蓄势待发。其中亦有一些全新的身影，如其中寮步的宏远御庭山、麻涌的大步花园三期、南城的御花苑·天珺湾、桥头的宝安山水江南，受它们影响，东莞的稀缺独栋别墅供应大幅增加。节后将有常平的金田花园新开售233-502㎡的临湖别墅，万江的富通圣堤雅开卖220-300㎡的联排别墅，沙田的碧桂园柏丽湾推售345-1034㎡的双排别墅，大岭山的莲湖山庄新开300-1000㎡的独栋、叠加别墅。塘厦的银湖山庄也在加推200-530㎡的联排与独栋别墅。未来别墅产品将扎堆上市，再加上4月高企的别墅库存，别墅销售竞争压力增大。

　　2、成交：热点区域集中在塘厦、万江、厚街，刚需产品仍唱主调

　　根据4月新增供应及库存情况来看，5月塘厦、万江、南城等镇街依然是成交的主力区域。塘厦观澜碧桂园、碧桂园·天麓山、金地·博登湖、万科·棠樾等四个项目合计供应洋房6万多㎡，为该片区后续成交提供充足货量支撑。而南城、万江两个主城区，分别有万科·金域华府、万科·翡丽山、北大资源·御湾、深业·欧景城等项目提供洋房及公寓产品合计1448套，占4月供应套数31.44%。5月刚性需求仍是市场的主要购买力，特别在主城区，完善的城市配套、便利的生活条件，只要开发商保持理性的推货及定价策略，刚性需求将被持续带动释放。

　　3、价格：受刚需产品紧缺及大户型产品增多影响，价格稳中有升

　　4月刚需产品供应环比减少，城区刚需产品选择紧俏，同时，大户型改善性产品及别墅供应比例增加，市场供应产品结构性失衡，供需矛盾将会进一步加剧。回顾4月大多数项目已经开始试探性上调价格， 5月预计部分畅销项目将进一步调高售价。另一方面，4月公寓产品供应亦有所上升，投资需求将被继续激活，价格上行已具备一定的条件。

　　4、营销：五一假期活动精彩纷呈，市场氛围持续升温

　　适逢五一劳动节假期，开发商迎来今年第一个黄金销售旺季，各楼盘抓住节点，推出精彩纷呈的楼盘活动以吸引购房者的眼球。如松山湖光大锦绣山河·观园举办的“欢乐五一大型主题游乐公园第2季”，活动3天吸引许多家庭携老带小进场游乐，现场人气鼎盛;万江的水印长堤“五一亲自游艇乐”利用项目的自然资源充分展示了项目特色;明星活动作为楼盘营销的惯用手段，五一假期也少不了：虎门地标广场邀请了香港歌星陈慧娴、谭耀文倾情献唱、大朗万荟广场邀请TVB当红花旦陈法拉莅临销售中心及样板房开放仪式。“红五月”在百花齐放的楼盘活动中开始，市场气氛从4月的沉寂中迅速被激发带热，为保持“红五月”的势头，各项目将进一步加大营销活动力道，市场气氛将被持续带动升温。

　　5、投资：黄金抄底投资需谨慎，别墅产品保值稳健

　　4月东莞别墅市场供应量充足，据统计，“五一”假期，有接近15个的别墅楼盘蓄势待发。其中不乏一些全新的身影，如其中寮步的宏远御庭山、麻涌的大步花园三期、南城的御花苑·天珺湾、桥头的宝安山水江南，受它们影响，东莞的稀缺独栋别墅供应大幅增加。

　　适逢4月国际黄金价格下降，黄金投资市场12年的牛市正式终结，步入熊市，不少亚洲尤其是中国投资者，大量购入黄金作抄底投资。突然爆发的黄金实物需求为金价提供支撑，亚市盘国际现货黄金价格后期止跌走高，但业内人士称这只是在某时段大跌后出现的技术性反弹，短期内黄金价格有进一步下滑的风险。别墅产品作为城市一种稀缺资源，相比黄金的波动性，相对而言，别墅产品的投资价值理应更为稳健。