7月东莞土地市场全线飘红上涨 品牌房企频频拿地

万科10年再回归寮步，不惜“血本”拿下凫山一宗商住地。

万科不惜“血本”拿下寮步凫山一宗商住地，一方面出于企业战略布局。自2003年万科地产进驻东莞，在寮步开发首个项目——万科城市高尔夫花园，作为东莞的开篇之作。随后10年里，万科战线已越伸越长，已布局南城、莞城、塘厦、松山湖、长安、厚街等10多个区域，已成功开发15个项目，稳固了东莞房地产市场领跑者地位。时隔十年，万科选择重回归寮步，具有重大的里程碑意义。另一方面，该地块最大优势临近生态园大道，未来高端需求直接辐射松山湖。松山湖未来原则上不再供应商品住宅用地，而作为一直深耕松山湖的万科已在松山湖开发万科金域松湖、万科松山湖1号和万科松湖中心三个项目。根据东莞中原研究部监测数据显示，截止到6月30日，万科金域松湖有128套洋房可售、万科松山湖1号仅有6套别墅在售，这两个项目货量已明显不足。万科凭借在松山湖耕耘多年，已积累丰富的豪宅客户资源，这无疑是万科势在必得拿下该地的一大优势。

n 凫山片区将形成抱团开发，未来将成为房地产开发热点片区。

尽管目前的寮步凫山片区仍是一片“百废待兴”的状态，周边厂房林立，居住氛围十分不成熟，曾多次出让土地以流拍收场，但随着政府有实质性的相关投入改善片区基础配套以及加大高端企业的招商引资，寮步凫山村将会形成片区开发的规划思路，未来可承接松山湖和生态园两个园区的科技人才居住需求。随着中惠、万科等开发商抱团进驻，未来寮步凫山将成为房地产开发的热点片区。

3、麻涌漳澎超6万㎡连体商住地流拍

7月17日，麻涌镇漳澎村推出编号为2013WG028和2013WG029的两宗商住商服连体地块，总面积为64655㎡，总价161123万元，起拍楼面价890元/㎡。两宗地的截止报价时间分别为上午10点与下午3点，皆无单位报价。

两宗地块普通商品住房占比仅为50%-70%，商服用地占比高达30%-50%，相对于2013年麻涌洋房成交均价近5800元/㎡，商铺成交均价近18000元/㎡，不足1千元/㎡的起拍楼面价，利润空间非常大。

今年1月麻涌一宗流拍后重新挂牌成交的商服用地溢价率34.7%，成交楼面地价高达2480元/㎡，早在去年5月，麻涌东太村商服用地也以楼面地价2098元/㎡成交。麻涌虽然并不是楼市的热点镇区，但是区域内新盘不多，又有连接广州、深圳、珠海等成熟的片区优势，在水乡规划利好的大背景下，当地楼市发展潜力可期。

漳澎村两宗地块却惨遭流拍，除了地块规模较大，商业比例过高开发风险不可控之外，还有以下几点原因。

地块位于麻涌最大村庄漳澎村，优劣势俱明显。

两宗地块位于水乡麻涌最大的村庄——漳澎村。该村地处麻涌南部，东与沙田镇仅一河之隔，南与番禺莲花山隔海相对，西连新沙港，辖区内有虎门港新沙南作业区和新沙港两大港区，地理位置可谓优越。但是另一方面，该村远离镇中心，商业以及生活配套并不完善，此外，本地人多以自建房为主，外来人口则以新莞人居住中心为主，周边并无成熟的商品房小区。两宗地块毗邻漳澎村村委，虽然周边有广深沿江高速、麻涌大道、漳澎二路、新沙路等交通干线环绕，但沿着漳澎二路南下仅有兴发百货、麻涌医院漳澎门诊部等少数设施配套，生活氛围不够浓厚。

水乡利好显现尚需时间，区域配套不足难以汇聚人气。

根据东莞中原研究部数据监测，麻涌镇自2000年至今，共推出81宗地块，其中工业用地67宗，商住地5宗，商服用地2宗，多年来该镇土地市场呈现商住地供应稀少，工业用地唱主角的局面。

麻涌作为东莞著名的鱼米之乡，拥有丰富的土地资源，但是经济重心长期放在农业上，经济水平不甚发达，本地常住人口仅15、16万左右。近年来麻涌政府改善商业与工业结构，大力发展产业经济，充分利用自身资源，完善港口配套设施，加大招商引资力度，促进当地工业经济发展，尤其在水乡一体化概念的催热下，造成工业用地成交十分抢眼。

但是产业的发展受到区域内现有的交通、市政配套不足影响，要产生一定的产业群聚需要很长的一段时间，在水乡片区规划中也未如洪梅、望牛墩一样交通枢纽核心优势明显，难以汇聚人气。