东莞楼市7月供销两旺 冠亚军碧桂园万科再抢滩拿地

　　一、房地产市场导读

　　土地：7月的东莞土地总供应量 108.38万㎡，创年内土地出让面积新高。其中商住商服用地供应出让首次出现大“逆袭”，合计出让面积约55.55万㎡，占总供应51%抢占主位。其中商住用地出让呈倍数增长趋势，8宗面积约52.37万㎡的地块出让，面积环比增长近2倍，同比增长近5倍;2宗商服用地，出让面积约3.2万㎡。而与土地供应市场的火热相反，成交市场可谓是“冰火两重天”。11宗在7月进行最后一轮竞拍的商住商服用地中，6宗地块成功交易，合计面积约38.48万㎡，出让金额约23亿元，平均楼面地价约3295元/㎡，2宗流拍，3宗停止竞拍则为为沸腾的土地市场浇上一盆冷水。

　　新开工：7月的东莞开工市场略显冷清，瑞峰置业市场研究部数据监测显示：2013年7月东莞全市仅5个项目取得开工许可证，是12年以来开工项目个数最少的月份。其中住宅开工量为30.4万㎡，非住宅14.15万㎡，不管是环比还是同比都出现大幅度的下滑。总开工量为44.55万㎡，不但创今年年内的新低点，更是创历年同期的新低。纵观新开工走势图可知，今年商品房新开量总是起伏不定，“三起三落”见证2013年1-7月的开工趋势。

　　供需：从住宅供销比来看，供应量连续3个月低于成交量，东莞房地产市场表现出强去货率，市场库存量再度下滑已是不争的事实。从趋势图来看，自去年10月开始，供求矛盾初显并逐步突出，进入2013年表现更加明显，今年1-4月供销比都在1之下，最低达到0.33;尽管5月供应爆发，远远高于成交量，供销比去到1.7，但6月成交量飙升，成交75.5万㎡，最大力度释放库存量，出现个盘推出即销9成的场面，使得供销比再度下滑，7月滑至0.81。

　　新增：2013年7月住宅共新增4937套，合计面积51.2万㎡，套数环比上涨8%，面积环比却下滑3成。一方面今年6月改善性和别墅产品供应爆发式增长，尽管新增套数不多，但面积却大幅增长;而7月以刚需产品为主，50-100㎡产品占7成以上;另一方面在市场持续好转的环境中，投资性产品供应也有所增加，刺激某些项目公寓产品也择机入市，如长虹百荟花园、金田花园花域等项目，两大方面是套数增加而面积却下滑的主因。

　　成交：2013年7月住宅共成交5958套，合计面积63.37万㎡，环比出现小幅下跌，但仍然处于高位，能与旺季3月、5月相媲美。原因有：一、新增供应尽管有所放缓，众多项目采取“小步推货”策略，但偏重于刚需产品供应，贴近于市场需求，使楼市交投继续保持旺盛的趋势;二、前期出货理想的项目，由于市场口碑好，剩余存量和新推货量依然受宠，如星城国际花园、碧桂园天麓山、观澜碧桂园等项目;三、某些项目利用“低首付”、“高认筹优惠”、“低总价”等促销优惠让利客户，去货也取得一定成效，表现在丰泰东海城堡、中惠香樟半岛、东江豪门等;四、临深片区的项目继续热销，尤其是塘厦、凤岗、樟木头、常平、寮步等区域，该片区成交量占了4成以上，是支撑住宅成交量走稳的主力军。

　　价格： 2013年1-7月签约均价除了6月高于“9千”大关之外，其他都在都在8400-8700元/㎡上下。6月份是因为改善性和别墅产品签约比例增加，直接带动签约均价超越“9千”大关，而7月由于二三镇区的刚需产品大体量成交，夺回主力权，使得签约均价结构性回落，为8712元/㎡。

　　二、东莞房地产市场分析

　　1、土地市场

　　1.1、整体概况：土地供应集中释放满江红 商住商服供应玩“逆袭”抢占主位