2014一季度东莞土地成交量创历年同期新高 4月市场冷清

　　四、后市展望

　　政府工作报告十年来首次未提及房地产调控，将给予房企长远的拿地预期信心。

　　3月5日上午，第十二届全国人民代表大会第二次会议在人民大会堂开幕，国务院总理李克强作政府工作报告。今年政府工作报告未提房价而仅提“分类调控”，这也是近10年来政府工作报告首次未强调“房地产调控”工作的重要性。

　　今年政府工作报告未强调房地产调控，2014年房地产行业面将会趋于稳定，主要有几个因素制约：其一，过去以限购、限贷为主的行政调控手段仅仅在短期内起到立竿见影的效果，但长期成效不显著。被压抑的市场需求待释放后，房价也出现反弹，导致整个行业的价格机制基本失灵。新一届政府更加强调市场化的调节作用，发挥市场在资源配置中起着决定性作用。其二，今年全国GDP增长目标为7.5%，在宏观经济环境相对严峻，房地产与相关上下游行业拉动内需的作用明显，中央对房地产的调控不会过于激进。基于以上因素，东莞中原研究部认为，两会之后中央不会出台“一刀切”的全局性打压政策，2014年行业基本面将趋于稳定。在行业面基本稳定，中央从过去的“打压”向“促进”转变，房地产行业向着健康发展运行，将给予房企长远的拿地预期信心。

　　房企再融资再开闸，将有效缓解上市企业的资金流，提高拿地积极性。

　　3月26日迪马股份发布公告称，公司发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易事宜获得证监会通过，成为了近期第四家再融资方案通过证监会放行的房企，同时也是房企再融资开闸后首个过会的房企重组方案。随着对房企资金调控的时间越来越长，银行的信贷资金已难以满足大型房企的发展需要，房企大鳄开始借道信托融资。房企再融资的开闸对企业负债结构的优化以及资金压力的缓解都将起到直接的积极作用，提升上市房企的盈利能力，将有效缓解上市企业的资金流，提高拿地的积极性。

　　信贷收紧下中小型房企对未来预判相对谨慎，土地资源继续向资金实力强的企业靠拢。

　　进入3月，东莞开盘加推的项目仍然寥寥无几，市场处于相对平静状态。信贷收紧直接提高购房者入市成本，开发商销售回款不顺畅，贷款融资成本也在加大。中小企业由于融资渠道狭窄，应对市场风险偏弱，现阶段拿地意愿不强，重心放在项目的出货上。而一些大型的品牌房企对东莞未来的信心预期乐观，在遇到合适地块借机布局，土地资源继续向资金实力强的企业靠拢。

　　4月土地交易量偏于冷清，国土部门调整地块用途标准，更侧重于商业部分。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，截止到4月1日，东莞后市将有12宗地块挂牌出让，面积合计59.31万㎡，其中商住地仅1宗，面积合计5.29万㎡，并且4月商住地出现空挡出让。商业用地3宗，面积合计16.03万㎡，工业用地8宗，面积合计37.99万㎡。4月土地交易量仍然偏于冷清，主要有几种原因：其一，去年土地交易量旺盛，企业对新增土地储备的需求有所减弱。其二，今年房企资金链有所紧张，不少房企无暇光顾土地市场。其三，国土部门为防止流拍，也有意放缓推地节奏。

　　近期国土部门挂牌出让地块在土地用途上有明显调整，如万江坝头村出让一宗地块，普通商品住房10%

　　2014年4月、5月部分待挂牌交易用地一览：