中原：东莞楼市2014一季度平淡收官 预计4月复苏升温

　　热销项目有如下几点原因：其一，刚需类产品，契合市场主力需求，成交普遍良好。其二，品牌开发商的号召力，进入前10名的成交榜中，有7席为品牌商的项目。其三，供应偏紧区域中，适时供应填补市场空白。如清溪、高埗。其四、通过转介的全民营销，全方位拓展客户，能在一定阶段内达到热销效果，如汇景御泉香山、汇景御海蓝岸、中惠想樟绿洲。其四，深圳客拉动力很强，临深片区楼市甚为收益。进入前10名的项目，有4个项目地处临深片区，旺盛需求推动市场活跃成交。如名流印象花园、碧桂园天麓山。其五、区位因素不容忽视。万科金色城市地理位置与观澜还具备一定距离使深圳客心理上感觉有点偏，导致深圳客仅占15%、塘厦客户占80%以上。其位于塘厦行政中心区，其产品结构趋小、购买门槛较低、品牌力及非毛坯修的吸引力尚佳，甚受客户青睐，目前一期已卖完。

　　(七)后市展望

　　● 政策面：全国两会提出“双向调控”分类指导，市场将趋平稳发展。

　　3月全国两会期间，政府提出“双向调控“分类指导，着重依靠市场自身调节作用。针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。东莞中原研究部认为，政府首次提出宏观调控差别化，未来房地产市场调控更加市场化。如对于高库存的一二线城市，预售证审核会更加严格，控制市场供应，此前限购限贷的调控政策将有所松绑，拉动成交消化库存。近期多地城市正在酝酿限购政策有所松绑，以及二套房贷门槛降低，也是一个信号。对于供应偏紧或发展较为稳健的城市，仍会放开供应，满足市场需求。东莞站位二三线城市之间，其房价呈理性温和上涨，区域市场需求较为旺盛，楼市发展比较健康，那么出台利空政策的可能性小，政策利好市场将趋平稳发展。

　　● 经济面：经济下行压力犹存，以杠杆效应扩大市场力量。

　　4月1日公布的3月份中国制造业采购经理指数(PMI)比上月微升0.1个百分点，继续保持在50%的强弱临界点之上，并出现自去年11月份后的首次回升。但购进价格指数还在明显回落，表明经济转型和结构调整传导到上游重化工、能源产业，企业在生产安排上还是相当谨慎的。因此经济虽然出现走稳的趋势，但并没有很强的回升支撑力。3月份PMI指数回升偏弱，尤其是新订单指数回升仅0.1个百分点，往年同期回升幅度平均为3.5个百分点，说明需求偏弱，经济下行压力仍不容忽视。企业生产经营受订单不足、劳动力成本上涨、资金紧张三大问题困扰。过往经济发展出现虚高，部分行业产能过剩问题严重，结构性就业矛盾突出等问题仍没有得到很好的缓解。目前政府把产权缩小，尽可能放大市场的力量，通过杠杆效应调节市场，让市场发挥自身作用，使运行更具稳健，那么在这个过程中，市场数据表现会有所波动。

　　● 资金面：预计信贷政策有所放松，助推4月楼市成交量。

　　之前受支付宝、互联网基金等金融融资产品的冲击，加上海外热钱的大量撤离，直接减少了银行存款。再者，前段时间社会舆论“崩盘论”也使得整个房地产界风声四起，银行对房地产信贷支持率下滑。但随着“降价论”、“崩盘论”等谣传的逐渐淡化，之前大部分银行利率上浮、个别银行停止对二手房贷的发放等房贷缩紧的消息也会慢慢有所放松。同时，国家也在进行控制金融衍生产品的风险，加强对影子银行的监管。今年1月份央行已经明确货币信贷适度增长，相应部分资金会继续流入房地产行业。东莞中原研究部认为，银行房贷不可能长期处于紧缩状态，而银行一下子放开紧缩力度也不可能，但因为全年信贷额度仍有历年的充足量，前两个月银行信贷紧缩严重，那么剩余信贷额度将会在后市中慢慢有所加大，因此预计4月份银行信贷会有所放松，房贷审核办理不像之前那么谨慎严格，放款速度也会逐步稍为加快。

　　● 消息面：市场现利好信号，为4月楼市奠定良好基础。

　　自3月下旬始至今，市场呈现不少利好消息和楼市复苏的迹象，主要表现在：

　　一、来访客量明显上升。据东莞中原的CCEX系统监测显示，自3月开始来访客量明显上升，各周次保持持续活跃状态，平均每周均比2月的多500批次左右，来访客量的上升说明市民的购房欲望增加。