瑞峰：东莞楼市5月末周成交上涨 非毛坯房拉动均价破万

一、一周房地产市场导读

1、宏观环境：住建部：楼市调控"不刺激不打压"中国城市包容度东莞排名第一 

全国层面：楼市下滑，库存激增已引起中央关注。5月下旬，住建部多个调研组分赴各地实地调研楼市真实情况，以研判楼市趋势。

根据调研所收集的情况，住建部也将向国务院分管领导提出下一阶段房地产政策有关的建议。如果不出意外，“不打压、不刺激”“尊重市场规律对房地产市场调整的作用”以及“加强市场监控、做好应对方案”等，将成为下一阶段房地产市场政策的基本口径。

同时，地方根据自身情况制定针对性政策的权力也将得到尊重。与此对应，绝大部分地方政府对于最为“敏感”的限购政策问题，更可能采用“绕行”的态度，“挑战式”的限购政策调整方式，将在未来一段时间内退出舞台的中央。

东莞层面：国家或者城市的竞争力，并不在于拥有多少资源，而在于利用成为资源自由交流的中枢，汇聚全球性的资源。在全球近现代国家发展历史上，移民往往成为社会发展的强大动力。国家如此，城市亦如此。东莞市的城市包容度将吸引更多的外来人群进入并扎根东莞，这对东莞房地产行业来说是一项长远发展动力。

2、新增供应：5月供应市场表现平淡   节后供应节奏或加快

5月的最后一周，东莞供应市场温度依然是不温不火。瑞峰置业市场研究部数据监测显示：上周东莞共有6个项目有商品房新增供应，合计住宅新增847套，面积约8.15万㎡，环比略涨8%；非住宅新增85套，面积约0.99万㎡，环比微涨2%。纵观整个5月东莞供应市场表现，“平淡”是其最佳的描述。一方面，因为受宏观市场环境影响，消费者观望情绪加重，导致开发商谨慎推货，东莞供应市场打破传统，5月不“红”；而另一方面，为了不影响全年的推货计划，本应在5月上市的货量或将延迟至在6、7月上市，预计后市东莞供应节奏或将加快。

3、成交情况：面积环比上涨11%  五月末周住宅成交出现“翘尾” 

瑞峰置业市场研究部监控数据显示，东莞住宅签约821套，合计面积9.72万㎡，面积环比上涨11%，同比下滑5成，五月末周成交出现“翘尾”。原因是：一、塘厦升温明显，主要是万科项目成交可观，在其他开发商消化余货之时，万科多个项目力推新货，迅速占有市场，获得不俗的去货；也暗喻着临深片区只要有批量新货入市，成交量可快速上升，成为支撑楼市回升的主力；二、近期新推的项目，如恒大御湖、龙光君御华府、新世纪领居、中惠香樟绿洲等网签持续拉动整体成交量；三、别墅产品成交也保持增速的态势。但与去年对比，今年五月不尽人意，主要是因为今年信贷环境持续紧缩，购房者观望情绪较为浓郁，对开发商推货热情造成影响，市场新货量不足，以消化余货为主，导致五月成交一路冷淡。

非住宅方面，套数和面积环比皆上涨，主要由商铺产品助推。上周莞城万科新盘金域华庭入市，推出53套商铺，上周即网签29套30—523㎡的商铺，对非住宅成交起到拉动作用。

4、成交均价：非毛坯项目签约比例高企  推动均价年内二度“破万”

上周东莞住宅均价为10057元/㎡，年内二度“破万”，原因是：1、东莞房价依然较为稳定，尚无明显的松动，除了部分楼盘余货搞降价促销之外，高素质的项目价格变化不大；2、上周签约靠前的项目均价超4成过万，表现在万科金色城市花园、恒大雅苑、万科四季花城、万科金悦香树、中央财津等非毛坯项目； 3、成交以品牌开发商项目为主，尤其是万科项目，上周签约项目均价超6成是“破万”，对价格上涨起到直接催动的作用。