瑞峰：东莞上周供需皆创春节后新高 楼市现回暖迹象

   一、一周房地产市场导读

1、宏观环境：房地产面临外部资金紧张、内部供需矛盾爆发的新调整周期

全国层面：房价上涨离不开金融这只推手，房价下跌其实也是金融使然。当前，国内房地产市场出现的量价滞涨甚至个别城市的严重下滑，同样与美元的币值变化不无关系。2013年，美联储就曾发出结束量化宽松信号，这预示着美元将面临升值，于是大量热钱开始从中国撤离。在热钱退出，国内金融机构头寸偏紧的情况下，首先受到冲击的自然是房地产，因为当今中国的房地产已经金融化了，没了充裕的资金支持，楼市自然难有往日的火热场景。

从较长时间断来说，现阶段中国的房地产进入了新的阶段，已经由黄金时代进入到了白银时代。下行态势还会继续，但是下行的力度不会太大，会保持稳中有降，一些城市则会相对平稳。短期内市场不会出现大的改观，因为这次市场震动主要是市场内部内在矛盾爆发，要自我解决需要时间来解决，需要找的新的市场的平衡。

2、新增供应：周供应量“井喷”年内最高 6大项目洋房新增 200套以上

不温不火的东莞供应市场终于“火”了一把，上周全市共有12个项目进行了加推，其中住宅新增2592套，面积约33万㎡，环比上涨331%，为今年以来新增量最多的一周；受6月中旬碧桂园常平首府等项目开盘取得好成绩影响，开发商推货信心加大，再加上多个项目上半年上市档期不谋而合，导致上周供应市场的“井喷”，同时也为今年上半年的供应市场划上一个圆满的句号。

3、成交情况：住宅创今年春节以来周成交新高  楼市回暖迹象突出

瑞峰置业市场研究部监控数据显示，上周（2014年6月23日-2014年6月29日）东莞住宅共签约1087套，合计12.11万㎡，创今年春节以来周成交新高，走出惨淡成交的阴云，楼市回暖迹象突出。原因是：一、上半年以来房企受市场利空消息的影响，推货放缓市场以消化尾货为主导致成交乏力，而6月下旬开始房企推货力度剧增，上周住宅新增量32.99万㎡，创40周以来最高峰，新盘新货密集入市刺激成交回升；二、近期开盘的项目调低市场预期价入市，直接攻破购房者心里防线放弃观望纷纷入市，尤其表现在碧桂园常平首府以6500元/㎡非毛坯修价入市受到客户热烈追捧，上周即网签334套，是支撑成交飙升的重要力量；

此外，积压已久的市场迎来开盘潮，6月末周莞城恒大华府、厚街万达御湖公馆三期、横沥名巨中央、莞城富通自在城等四大项目集中开盘。从市场反馈的消息得知，厚街万达御湖公馆加推16、17栋共236套87㎡两房、115㎡三房，前期筹量约150批，开盘当天成交100套左右；名巨中央推出1、2和3栋，共262套房源，户型为75—114平米的二房四房，开盘当天售出120套；恒大华府一共推出住宅424套，商铺51套，其中住宅户型产品为173-183㎡四房，开盘前认筹量约230个，开盘当天住宅成交约50套左右，成交价在11600-13000元/㎡；富通自在城推3栋与6栋部分单元71-130㎡两至四房，6月28日当天集中定制客户转认购，当天成交约60套。可知，刚需产品为主且价格适中的项目解筹率皆在5成以上，而大户型产品且价格偏高项目，市场接受度稍低，解筹率较为一般。 

从目前市场来看，7月开始房企推货力度将会逐步增强，刚需类的产品是主流，新推的项目定价上也将越发谨慎，为抢跑市场快速去货，“以价换量”或成为开发商营销中的主要策略，被积压的客户也将来另一波释放。 

4、成交均价：镇区中端项目签约持续高企  均价回落至8394元/㎡

上周住宅均价滑至“8”字头，为8394元/㎡，环比下跌8%。原因是：1、碧桂园常平首府6500元/㎡低价入市，上周即签约334套遥遥领先其他项目，直接拉低整体均价；2、签约量高的项目过半来自于横沥、东坑、茶山、沙田、常平等二三线镇区，签约价在6000-7500元/㎡之间；3、为抢跑市场，新推项目价格低于市场预期价，“以价换量”逐步成为开发商的共识。