解读关于2014年东莞普通住房价格新标准的预计算

　　引言

　　从去年11月开始，全国楼市出现放缓态势。进入2014年楼市延续调整格局，市场很难再回到2013年那种火热的状态。全国46个限购城市，已有超过一半城市取消限购，以及全国多个地方政府进行救市、托市、促市。行政调控逐步见底，能给予市场向好的预期。东莞政府在8月10日，也出台了《关于促进东莞房地产市场平稳健康有序发展的若干措施》，里面提及到多方面的措施，其中普通住房价格新标准的调整将会在短期内出台。

　　从2012年以来，东莞普通住房价格标准每年一调，一方面充分反映政府继续支持首套住房，支持合理购房消费。另一方面也反映政府通过税费来引导和调节市场的作用，鼓励刚性需求。在低迷冷清的市场环境下，普通住房价格标准的调整能为市场带来利好信号，增加购房者入市的信心，稳定市场预期。目前东莞新的普通住房价格标准尚未出台，而市场各方正在期待。在政策出台的前夕，东莞中原研究部出品《2014年东莞普通住房价格新标准的预计算及探讨》专题，计算方法根据东莞政府公布普通住房价格的计算标准以及各类区域的划分进行计算，本报告内容仅提供参考。

　　数据统计说明：

　　1、 各类型住宅的统计忽略容积率;

　　2、 以下住宅面积是指建筑面积;

　　3、 本报告数据统计时间为2014年1月1日至7月31日;

　　4、 数据统计范围为新建住房。

　　一、东莞普通住房价格标准的调整方法及条件

　　从2012年起，东莞普通住房价格标准每年调整一次。2013年实施的普通住房价格标准即将在8月31日到期，新的普通住房价格标准即将出台。根据东莞政府公布的普通住房价格的计算方法，今后标准调整主要遵循三个原则：维持镇街划分一、二、三类做法不变;以上一年度各镇街普通住房的成交数据为依据;镇街分类及价格标准动态调整并体现差异性。

　　经过测算比较，调整方案确定以上年度一、二、三类镇街普通住房销售均价为计算基数，按上年度一类镇街普通住房销售均价为基数下浮15%作为本年度一类镇街划分下限、二类镇街划分上限;按上年度二类镇街普通住房销售均价为基数下浮15%作为本年度二类镇街划分下限、三类镇街划分上限。再按每个镇街上年度普通住房销售均价自动划入一、二、三类。

　　调整后，东莞享受优惠政策的普通住房标准应同时满足以下条件：

　　1、住宅小区建筑容积率在1.0以上(含);

　　2、单套住房套内建筑面积在120平方米以下(含)或单套住房建筑面积在144平方米以下(含);

　　3、根据各镇街普通住房平均交易价格情况，按照单套住房建筑面积计算，我市享受优惠政策的普通住房实际成交价格按镇街划分为三类镇街。

　　二、东莞中原研究部根据政府调整方法进行计算

　　根据东莞政府公布的普通住房价格标准的计算方法和各类区域划分的标准，东莞中原研究部根据监测数据，按照政府提供的方法进行计算，计算结果如下：

　　1、以2014年上半年各类区域普通住房价格为调整标准，一类区域价格调整幅度最大。