解读关于2014年东莞普通住房价格新标准的预计算

　　东莞中原研究部根据东莞政府公布普通住房价格标准的计算方法和各类镇区划分的依据，进行了上述测算。根据测算结果，东莞中原研究部认为，目前东莞政府关于普通住房价格标准的计算方法仍存在不合理的问题，为此我们提出以下两点的优化建议：

　　① 、各类区域的划分以上年度普通住房销售价格下浮15%作为上下限，存在不合理的问题，建议政府优化调整。根据东莞中原按照政府提供的方法进行计算显示，调整后一类区域12个，二类区域15个，三类区域6个，二三类区域变化明显。由于二三类区域整体房价走势相对平稳，而局部三类镇区由于个盘拉动作用大，房价涨势明显。以二类区域的整体销售均价下浮15%，导致很多三类镇区符合二类镇区价格划分的标准，从而纳入为二类区域。政府提供的此方法，二类区域增加，三类区域明显减少，这种结果将会带来以下影响：其一，二类和三类区域价格差别并非十分大，划分标准模糊不清，容易造成区域房地产发展极度不平衡。其二，局部三类区域房价由于个盘影响，上涨过快被纳入二类区域，而事实上按照这些区域的各类经济水平、房地产开发投资情况，并不符合二类区域的水平。此种划分的标准，将会造成二类区域增多，三类区域的减少。由于区域个数差异明显，各类指标的可比性降低，将无法监测各类区域的房地产开发投资、成交、房价等的变化情况。其三，局部镇区由于个盘拉动整体楼价，而政府按照此标准将部分区域上升至一类或者二类，更多是个盘受益，这也不利于政府财政收入的保证。为此，东莞中原研究部建议政府可以适当调整各类区域的划分标准，让普通住房价格调整更加合理化、保证区域发展的平衡等，如一类区域销售均价下浮15%为下限，二类区域可以以下浮10%为下限。按照此方法测算，一类区域12个，二类区域10个，三类区域11个，区域分布更加合理化。

　　② 、一类区域房地产发展已趋于瓶颈，政府可以引导房地产发展重点向二三类区域转移，适当缩小一类区域的受益面，而侧重扩大二三类区域的普通住房低契税的受益面。一类区域尤其是中心城区由于土地资源的限制以及供不应求的关系决定着片区楼价的高位运行。一类区域经济普遍发达，购买力旺盛，房地产开发投资普遍成熟，并且已逐步达到发展瓶颈的问题。由于一类区域土地资源的稀缺以及地价的持续走高，片区房价也会居高不下。政府可以引导房地产热点从一类区域向二三类区域转移，一来可以平衡各类区域的发展，尤其经济欠发达镇区可以通过房地产开发投资来拉动镇区经济发展，带来一定人口和消费。二来可以弥补一类区域发展瓶颈造成的房地产开发投资减弱对经济的影响。为此，政府可以适当降低一类区域普通住房享受低契税的受益面，而加大二三类区域普通住房低契税的受益面，引导二三类区域开发符合普通住房价格标准的相应产品，更加合理地促进二三类镇区需求的释放，从而促进片区房地产平衡发展。