解读关于2014年东莞普通住房价格新标准的预计算

　　各类区域普通住房价格调整一览表：

　　根据东莞政府计算普通住房价格标准的方法，三类区域的普通住房价格将以2014年上半年的价格为调整标准。东莞中原研究部监测数据显示，2014年上半年东莞144㎡以下的普通住房一、二、三类区域价格分别是：9257元/㎡、7155元/㎡、6181元/㎡。根据新的普通住房价格标准，东莞各片区普通住房价格调整如下：一类区域从原先的8654元/㎡上调至9257元/㎡ ，二类区域从原先的6610/㎡上调至7155元/㎡ ，三类区域从5717元/㎡上调至6181元/㎡。一类区域调整幅度较大，提升603元/㎡。

　　2、 区域变化明显，二类区域个数增加三类区域减少。

　　根据政府公布的普通住房价格各类区域价格的计算方法，调整方案确定以上年度一、二、三类镇街普通住房销售均价为计算基数，按上年度一类镇街普通住房销售均价为基数下浮15%作为本年度一类镇街划分下限、二类镇街划分上限;按上年度二类镇街普通住房销售均价为基数下浮15%作为本年度二类镇街划分下限、三类镇街划分上限。再按每个镇街上年度普通住房销售均价自动划入一、二、三类。

　　东莞中原研究部监测数据显示，2013年全年东莞一、二、三类区域的普通住房均价分别是：8608元/㎡、6882元/㎡、5676元/㎡，按照下浮15%测算得一二三类分别是：7317元/㎡、5850元/㎡、4825元/㎡。根据2013年全年各镇区的普通住房均价情况来看，销售价格大于7317元/㎡的纳入一类区域，销售价格在5850-7317元/㎡之间的纳入二类区域，其余为三类区域。根据计算结果显示，一类区域有12个，比去年11个增加1个;二类区域15个，比去年增加12个增加3个，三类区域只有6个，比去年减少4个。

　　按照政府公布的标准计算，今年二三类镇区变化十分明显，由于三类局部镇区房价上涨过快，被上升至二类区域。按照此标准计算出镇区的划分，有如下几个特点：其一，一类区域主要以经济发达强镇、房地产发展成熟的区域为主。本次增加了寮步和樟木头纳入一线区域，寮步由于靠近城区，楼价上升趋势明显。樟木头由于保利生态城带非毛坯修出售，助推区域价格走高，达到一类区域标准。茶山从一类区域回归至二类区域。其二，局部原三类镇区楼价上涨明显，二类区域范畴迅速扩大。局部区域如石排由于国际公馆的入市，该项目2013年全年洋房售均价为6700元/㎡，远远高于其它项目，对镇区价格的拉动作用明显。又如道滘，由于东莞大道的延长线，而城区供求紧张，部分城区需求流向道滘，区域价格走高趋势明显。其三，三类区域明显减少。按照政府公布的方法计算，三类区域仅有6个，镇区明显减少。二三类区域由于楼价整体走势相对平稳，并且二类和三类区域的价差并不十分大，而局部区域楼价涨势明显，尤其是部分三类镇区靠个盘价格拉动作用明显，而被纳入二类区域。如谢岗2013年普通住房主要在售项目是永江国际公馆，销售均价为6500元/㎡，相对于谢岗之前楼价每平仅3、4千元而言，该项目对谢岗的价格拉动作用十分明显。谢岗长期以来在售项目寥寥无几，2013年永江国际公馆全新入市，为镇区带来新的供应，充分激发该镇长年累积需求。永江国际公馆还推出“低首付”活动，对单价的拉动作用明显。