解读关于2014年东莞普通住房价格新标准的预计算

　　3、 低迷楼市行情影响财政收入减少，调整普通住房价格后对政府税收收入更是雪上加霜。

　　今年由于楼市持续低迷行情，市场成交大幅萎缩，房地产税收也出现明显下降。根据东莞中原研究部监测数据显示，2014年上半年东莞普通住宅(洋房+公寓)的契税收入为4.25亿元，同比去年上半年12.25亿元减少设65%，财政收入大大萎缩。而根据调整后，今年上半年东莞普通住宅税收为3.72亿元，比调整前减少5322万元，同比2013年同期减少70%。低迷行情直接影响政府财政收入的减少，而调整普通住房价格标准后对税收收入更是雪上加霜。在楼市萧条的环境下，政府加大税收的让利，通过降低中低端购房者的契税来支持刚性需求。

　　五、对市场的影响

　　①、对于开发商而言，在淡市环境下，政府调整普通住房的价格标准，无疑是为冷清的楼市添加几分色彩。普通住房价格新标准的出台，为政策上的一大利好，将稳定市场预期，利于打破客户观望氛围，加快楼市好转节奏。市场预期的逐渐向好，利于增加开发商的推货热情，尤其加大二三类镇区中低端项目的推货力度。对于开发商来说，首先可以借助政策的利好，及时推出符合普通住房价格标准的产品，消化政策利好，增加购房者入市信心。其次，对于部分项目售价在普通住房价格标准的临界点上，开发商可考虑适当调整价格，让房子从“豪宅”回归“普通住房”的价格，更利于促进成交，不失为开发商淡市下打破成交困局的有效方式。再是，通过销售人员的口径引导客户认识到当前已是购房者入市的最佳时机，市场预期持续向好，后市房价将会有涨价动力。

　　②、对于购房者而言，普通住房价格新标准的出台能稳定市场预期，利于打破购房者观望心态，加快购房者入市步伐，从而加快市场交易。这次普通住房价格新标准的调整，预计覆盖面更广泛，超过六成的普通住房将享受低契税的优惠，直接降低购房者入市成本，刺激首置需求的释放。对于购房者来说，三季度将是购房者入市的最佳时机，主要几点原因：其一，三季度东莞房价将会在底部反复探底，处于楼价最低点。过了三季度后，楼市逐渐好转，开发商资金链有所缓解，四季度房价将小幅缓慢回升。其二，普通住房价格新标准的出台，部分开发商将乘势推出符合普通住房价格标准的房源，购房者可入市淘房，享受低契税的利好，直接降低购房者的经济负担。其三，宏观经济持续向好、行政调控逐渐见底、股市绝地反弹，投资者信心恢复，多方面因素释放利好信号，楼市将逐渐好转。市场预期的持续向好，开发商涨价动力再现，楼价上涨会增加入市成本。

　　③、从区域上来看，一类区域的覆盖面持续扩大，二三类区域的扩张幅度更大。谢岗、樟木头、麻涌、东坑、茶山等区域的覆盖面达到90%以上，凤岗、常平、寮步的受益面迅速扩宽。镇区中低端项目将陆续上市，享受契税的利好。

　　④、从去年年底以来，东莞楼市成交延续放缓态势。今年年初房地产唱空论、楼市泡沫论等传闻甚嚣尘上，传导购房者悲观的信号。房地产高速增长时代的终结，楼市从火热的2013年回调。全国46个限购城市，已有才超过过半城市取消限购，“一刀切”的行政调控逐步见底。在低迷冷清的楼市环境下，普通住房价格标准的调整利于稳定市场预期，吸引部分刚需客户群体加快入市步伐，利于市场信心的恢复。东莞政府从2012年以来，普通住房价格标准每年一调，契税与房价上涨及时匹配。普通住房价格标准的调整，政府舍弃一定额度的税收收入，直接降购房者入市成本，反映政府支持首套住房需求，支持合理购房消费。

　　六、优化建议