东莞楼市十一房贷新政拉动楼市热情 以价走量仍是营销主调

一、全国“十一”楼市概况

1、楼市政策环境

央行在国庆长假前夕出文确定了放松首贷房的认定，还清首套房贷再贷算首套，并且允许首套房贷款利率最低打7折等举措，央行新政是双向利好举措，对于消费者、开发商都有利，同时也有利于政府部门的土地财政。央行认贷不认房新政将极大刺激楼市，其影响力将远超过限购政策解除，房价有望走高。由于库存积压，开发商拿地的热情被遏制，其所承受的金钱成本加大。新政出台后，销售有望回暖，开发商资金回流后，政府出让土地的拿地率和价格或提升，从而实现整个楼市的“良性循环”。

从实际情况来看，长假期间，刚需购房者仍是市场的购买主力，“认贷不认房”新政对他们置业帮助并不大。

2、各地楼市表现

2.1北京：楼市黄金周开局前6天成交510套  房产中介卖力推销新政

在楼市的银十开局前6天，北京网签数据新建住宅签约为472套，二手房住宅签约38套，合计签约510套。这一成绩较2013年同期827套出现明显下调，但优于2012年454套的成交量。事实上，这个数据并不能充分显示当下市场的躁动。黄金周开始即是信贷政策的落地执行，后续信贷的额度与信贷的价格变化将是影响市场的最关键因素，后市展望，市场继续下调的空间已经被松绑的信贷政策拦截。北京的房产中介们在冷清了一年后，他们自愿放弃了休假，细心地做好了详解政策的PPT，加班加点地致电新老客户游说他们“快出手吧”，而他们也的确在兴奋中迎来了一波被政策“刺激”来的看房人。

2.2上海：十一黄金周楼市观望气氛浓未现小高峰

今年的黄金周，除了亲友的节日祝福，人们手机收到最多的，恐怕就是房地产的促销短信。但相对于地产商的卖力宣传，国庆楼市却整体呈现市场低迷、库存压顶的逆境，而促销走量无疑是今年黄金周楼市的主旋律。今年国庆期间，上海一手房多日成交量只有100多套，比9月份大幅降低。楼市看盘人数比平时的周末普遍增加，虽然成交或认购的也有，但实际成交并没有出现大幅增长。"不是不想买，实在是买不起。"这仍是时下不少购房者的心声。节前，央行发布了"认贷不认房"新政，市民期待新政早日落地。

2.3广州：广州网签401套房同比跌四成

10月1日至6日，广州全市网签401套，相比去年716套，同比下降43 .99%，环比上月同期741套跌45.88%，均价12076元/平方米，同比去年9423元/平方米，上涨28.15%；环比今年9月15595元/平方米，跌22.56%，其中，越秀区零成交。在现实的销售中，成交比预期及此前的中秋假期热闹。以萝岗的奥园广场为例，中秋三天假期只有8000多万销售额，但国庆头日销售额已超2.5亿元，国庆假期间更达3亿销售额。多个机构公布国庆期间楼市成交数据，二手数据显示出企稳迹象，而一手成交同比下滑近五成。业内人士分析，由于网签滞后及多家开发商抢跑，数据无法显示真实情况，实际广州黄金周一手成交近两千套，而二手市场已经有两成卖家转售为租。开发商称，新政出台促使黄金周期间客源大增。由于楼市数据普遍存在滞后性，央行松贷新政造成的具体影响恐要等待一段时间才能清晰展现。

据统计，从区域成交情况来看，从化是唯一成交超过100套的区域，其他区域均未过100套，其中，越秀区出现零成交。具体而言，从化网签114套，名列第一，均价7790元/平方米，是各区（市）中均价最便宜的区域。从10.01—10.06国庆前六日的成交套数TOP10楼盘来看，从化的珠光流溪御景是成交最多的区域，网签69套名列第一，成交均价为8138元/平方米。其次，增城成交95套，名列第二，成交均价9953元/平方米；排名第三的是白云区，网签46套，成交均价22067元/平方米，这是连续几周中心六区进入排名前三的区域。

外围区域中，总成交314套，同比去年648套跌52.5%，仅从化成交就超过100套，最少的属南沙和花都，均成交32套。

2.4深圳： 国庆仅卖139套房  深圳楼盘酝酿节后涨价

据深圳市土规委网站公开信息显示，“银十”首周(10.1-10.7)深圳一手住宅共备案139套，均价23150元/平，其中，10月4日后备案套数出现明显的增长。 

值得注意的是，深圳暂未有楼盘开始正式落实房贷新政，但普遍项目顾问在接待客户时都会透露：“央行已经下政策了，肯定会执行，只是细则还没出而已。” 同时，多位购房者均表示，由于今年市场行情不好，很多朋友都表示可能房价能再跌一点，因此节前一直处于观望中，而现在却得担心央行政策一出来，涨价和优惠幅度会发生调整，感到措手不及。

一位准备节后开盘的刚需盘负责人表示，政策给到市场的信息会大于其政策实施效果本身，对购房者的影响一方面是首改客户入市成本降低，另一方面是利率7折对首次置业者利好，“不会改变原定推盘时间，但会涨价。” 其实，就在央行放松限购的第二天，绿城集团在10月2日晚下发文件，要求趁着央行和银监会利好，各项目11月全面调价，涨价幅度为5%～10%。