中原月报：东莞楼市银十圆满收官 11月住宅成交或延续回暖

南部湾·万科城逆市突围，受捧盘重现江湖。

据东莞中原研究部市场监测数据显示，本月有10个项目合计成交327套别墅，其中虎门的南部湾·万科城单盘独揽185套。10月22日晚，南部湾·万科城首期189套163㎡和院别墅低调开盘，解筹率100%，成为今年东莞首个“受捧盘”。在今年这种不为景气的楼市行情下，虎门万科城的别墅作为高端产品却能逆市突围，创下辉煌的成交成绩，其中有几个方面原因：一、9.30房贷新政出台后已经推动10月份市场预期向上，激活并推使高端改善需求、部分投资需求回归市场；二、该项目为龙头老大万科倾心打造的建面达78万㎡的大规模项目，规模性大、品牌号召力强；三、该项目位于东莞经济发达镇区——虎门，经济强镇积累的财富雄厚，客户购买力强；四、“低总价、高赠送”户型，性价比高。163㎡联排别墅赠送面积达120㎡（不包括花园），意味着赠送面积和建筑面积比率基本达到1:1，赠送率较高，若包括花园的赠送面积高达170㎡-200多㎡，这已经是比较理想的了，舒适度高。其签约均价为17073元/㎡，若加上赠送面积（不包括花园）计算，均价仅为9834元/㎡，性价比很高。同时得益于其约280万的低总价优势，大大降低投资门槛，赢得许多高端投资者的青睐；五、由于项目打造强，物美价廉，且仅靠广深高速，也受到不少深圳客追捧。

（五）价格分析

2014年10月住宅均价为9415元/㎡，环比上升5.81%。

2014年10月东莞各物业成交价格情况（单位：元/㎡）：

高端住宅放量明显，拉升全市住宅房价。

由于别墅价格较高，其成交浮动对全市住宅均价的影响悬殊太大。为了更准确、更客观地反映东莞住宅价格的变化情况，因此剔除别墅产品，分析普通住宅价格走势。

据东莞中原研究部对市场监测数据统计，2014年10月东莞普通住宅成交均价为8589元/㎡，环比上升4.03%，同比上升8.26%，10月普通住宅价格仍然维持“8字头”，但环比9月上升不少。为了更准确地判断楼市价格变化，再采取中位法分析：

中位值法：1、定义：一组数据按从小到大的顺序依次排列，“奇数”取处在中间位置的一个数（偶数取最中间两个数据的平均数）。2、中位数的优缺点：中位数是样本数据所占频率的等分线‘它不受少数几个极端值得影响，有时也会成为优点。

经过统计数据核算得，2014年10月东莞普通住宅中位价格为7460元/㎡，环比上升1.13%。今年银十，东莞住宅房价均环比小幅上升，据东莞中原研究部分析发现，主要由于成交结构发生了变化，高端住宅产品成交放量环比增长明显，拉升全市均价。

新盘旧盘价格两极分化，整体住宅房价下行压力大。

1、  新盘定价走高，旧盘降价促销优惠大。

①     市场预期好转，新盘定价走高。

据监测发现，目前新盘定价走高的现象逐显，主要由于楼市经历政府多轮救市后，房地产市场预期好转，开发商价格看涨情绪高，从而在新盘首次入市或新品加推时定价走高。