瑞峰：深圳客外溢势头不减 东莞金九成交将超80万平

一、导读

1、宏观环境：深圳调整普通住房标准   东莞存款总量迈进万亿俱乐部

全国：9月25日，深圳【关于调整享受优惠政策普通住房标准】的公告，该标准将于10月1日起施行。相比此前的旧版标准，全市的普通住房价格标准将平均上调28%，从而扩大享受普通住房税收优惠的政策范围。该政策出台的背景，主要是因为今年以来，在新政利好持续刺激之下，房价上涨幅度过大，如深圳8月一手房成交均价36159元/平方米，二手房成交均价为40346元/平方米，与4月相比分别上涨了37.1%、12.3%，导致目前市场许多普通住宅被动成为“豪宅”。此次调整后，享受普通住房税收优惠的政策范围得以扩大，刚需、改善性需求购房者的购房成本将有所降低；同时有利于深圳楼市更加稳健发展，引导中小套型、中低价位普通商品住房的开发建设，增加普通商品住房供应。

东莞：8月末，各项存款余额10183.6亿元，比年初增加790.1亿元，成为继广州、深圳、佛山之后省内第4个存款规模达到万亿元的地区，东莞存款总量在全国非省会地级市中排名第4。从天量的存款来看，东莞并不缺钱，关键是如何用“活”钱。东莞拥有雄厚的民间资本，盘活金融存量，增加金融供给，不仅给东莞金融业带来活力，也将给东莞转型升级带来活力。

2、新增供应：积极推货备战国庆黄金周    新品扎推上市供应井喷

上周东莞全市共有14个项目有商品房新增供应，住宅2948套，合计面积约26.97万㎡，环比上涨20%；非住宅新增758套，面积约为3.7万㎡，环比下降51%，主要是万科中心的商务公寓产品和保利中惠中央公馆的商铺产品提供。

国庆黄金周将至，近两周房企的推货动作明显加快，批量的新品集中入市，新上市的项目也有所增长，上周纯新项目入市的是清溪的水榭兰亭和东坑的嘉盈名苑。从区域分布来看，上周新品供应区域分布较广，除大石龙片区外，其余六大片区皆有项目新品加推，这也从另一个侧面验证了房企对于东莞国庆黄金周的营销旺季的看好和信心十足。从推货产品来看，70-100㎡刚需和100-130㎡微改善产品依然是首选，供应约占8成以上，主要贡献项目是名巨中央 、万科松湖传奇、君汇半岛、远大城市、金地·仟百汇、珠江御景等项目；而投资类公寓产品新增有所加大，有清溪水榭兰亭的298套住宅公寓以及万科莞城万科中心377套商务公寓入市。

从预售证来看，预计近期上市项目有海逸豪庭、居益公寓、万科中心、锦龙湾畔、金地城南艺境、光大山湖城、南峰华桂园、米兰公馆、富盈商业广场、富盈公馆、嘉宏锦园、江畔豪庭、南部湾万科城、莲湖山庄、汇景城市山谷、碧湖东岸和嘉宏锦城等项目。

3、成交情况：深圳客外溢势头不减    金九楼市将持续超80万平运行

9月第四周，东莞楼市依然保持热闹之势，上周东莞全市共有2003套住宅产品成交，面积约21.71万㎡，因小户型的公寓产品成交较为火热，大户型豪宅产品成交比例下滑，从而导致上周成交套数保持上涨之势，但面积环比微跌；非住宅方面，共成交601套，面积约2.67万㎡，环比上涨43%，主要是东方银座中心城、星城翠珑湾等项目的商务公寓产品热销助推。

金九进入尾声，东莞楼市开始进入国庆黄金周的营销旺期，上升的楼市行情、宽松的信贷环境等为房企和客户的积极入市打下了基础，项目营销力度明显加大，而新推产品的热销则是其最好的市场证明。从上周的楼市表现来看，深圳客依然是东莞市场的重要客户，其外溢势头不减，临深片区的塘厦、凤岗两镇成交遥遥领先于其他镇区，主要贡献项目珠江观澜御景、金地艺境花园、金地·仟百汇成交皆超百套，排在个盘排名前三。

整体上来讲，在连续4个月的超80万平的高位运行后，9月的楼市依然表现强劲，9月1日-9月27日的楼市住宅成交量74.27万㎡，预计全月超过80万平将是大概率事件。

4、成交均价：万元以上产品成交占四成    支撑着楼市均价高位运行

上周东莞楼市房价依然保持在万元上运行，住宅均价10399元/㎡，环比微涨1%，同比上涨17%。主要是因为1、在楼市一路热闹的行情下，项目涨价之风依然盛行，尤其是深圳客比重较大的项目，而临深片区项目价格已普遍上涨，上周均价过万的凤岗、塘厦区域成交出色，进入区域排名前二；2、上周的热销项目珠江观澜御景（10943元/㎡）、金地艺境花园（17420元/㎡）、金地·仟百汇（11323元/㎡）、星城玉珑湾（10277元/㎡）皆排在个盘排名前四，而个盘排名前十的项目中均价过万的占6席，万元以上的产品成交占四成以上，很大程度上支撑着楼市价格上的坚挺。