瑞峰：东莞楼市成交超水平发挥 银十或将再破80万㎡

一、导读

1、宏观环境：三季度GDP同比增长6.9%  商品房待售面积可供2.2亿人居住

全国：10月19日，国家统计局公布数据，中国三季度GDP同比增速达到6.9%，好于预期的6.8%，但略低于前一季度7%的增速，也是2009年一季度至今6年来首次跌破7%，意味着中国经济稳中向好的大势没变，经济运行仍在合理区间，结构调整步伐加快，新动力孕育成长；而商品房待售方面，前三季度全国商品房待售面积66510万平方米，按照我国人均住房面积30平米计算，“空置”的住房可供2.2亿人口居住，也反映出房地产后市仍面临较大的去货压力。

展望进入四季度，未来稳增长、促改革、调结构仍不能放松，必须加速国有企业、财税、金融等领域改革，发挥减税、公共支出等调节供给的政策作用；前期批复的投资会陆续开工，给经济增长助力；年终将迎来消费高峰，包括企业、消费者均有大额采购和大额支出的需求，随着各项稳增长政策和改革措施效果的进一步显现，四季度经济增速有望达到7.1%，全年完成7%左右的增长目标是个大概率事件。

2、新增供应 ：刚需和微改善户型占9成以上  2大全新项目入市

上周东莞全市共有7个项目有商品房新增供应，住宅1281套，合计面积约14.16万㎡，环比上升104%；非住宅新增70套，面积约为0.43万㎡，环比下降69%，全部由商铺供应。

国庆黄金周过后，开发商推货节奏加快。从区域分布来看，上周新增供应区域较为分散，基本7大片区皆有项目推出新品；从推货产品来看，70-100㎡刚需和100-130㎡微改善产品依然是首选，约占9成以上，汇龙湾、富盈公馆、御江1号等为主要贡献项目；而豪宅类产品新增供应有所加大，有光大山湖城99套226-290㎡别墅以及华桂园18套206-383㎡入市，其中华桂园为纯新项目，首推双拼别墅。另外，上周共有两个纯新盘入市，除了清溪华桂园外，横沥御江1号也属于纯新项目，推出276套91-115㎡的二至四房。

从预售证来看，预计近期有新品上市的项目有横沥碧桂园、嘉宏锦园、锦绣山河四期、东江海岸花园、金地城南艺境和纯新盘汉邦·雍景居等项目。

3、成交情况：新盘新品纷纷集中签约   楼市成交超水平发挥

10月第三周，东莞楼市成交持续火热，全市住宅成交2353套，面积约26.59万㎡，环比上涨54%，同比上涨75%；非住宅成交785套，面积约3.07万㎡，环比上涨45%，同比上涨56%。节后的楼市成交依然生机勃发，无论是住宅还是非住宅的成交皆呈现大幅度的增长之势，主要是因为：1、由于网签的滞后性，国庆期间的签约近两周陆续展现，此前得益利好政策的刺激，再加上国庆期间的促销优惠活动成效较大，项目成交明显增多，楼市快速上涨成为必然；2、新上市产品集中签约，推高整体成交量；大岭山光大山湖城批量推出520套77-134㎡产品，上周进入集中网签阶段，签约368套；凤岗纯新项目中央豪庭开盘，上周网签91套；横沥碧桂园、汇龙湾、蜜糖等项目近期皆有新品推出，上周成交量皆进入个盘排行榜之首。预计随着新品上市签约的结束，楼市成交超水平发挥状态将回归常态，但依然会处于高位，10月份住宅成交或持续在80万㎡之上运行。

4、成交均价：9000元/㎡以下产品成交约占7成  住宅均价跌回“8”字头

上周东莞住宅均价下滑趋势仍在持续，住宅均价约8841元/㎡，环比下滑8%，在持续一路高歌的楼市行情中，东莞楼市均价过万是司空常见，而均价下跌至8字头则是“凤毛麟角”。上周二三线镇区的低价项目成交比重较大，9000元/㎡以下产品成交约占7成，比重环比上涨约15个百分点，在一定程度上拉低了整体价格，主要贡献楼盘光大山湖城（7114元/㎡）、横沥碧桂园（6673元/㎡）成交以及低于市场预期价新盘中央豪庭（8409元/㎡）等项目成交皆位居个盘排行榜的前三。

5、楼盘活动：营销活动较为平淡  以自然销售和暖场活动为主

上周东莞营销活动较为平淡，市场以自然销售和暖场活动为主，暂时进入新一轮的蓄客，如中惠松湖城举办抓钱活动、鼎峰尚境微信相片创意DIY活动、田禾卢浮公馆五彩陶泥DIY活动、金地仟百汇“香车”助阵等暖场活动，保持着项目的人气；新盘方面，主要表现在黄江班芙春天营销中心及样板间同步开放的活动。预计“银十”中下旬营销活动会逐步升温，新品上市及新盘将加快脚步入市，争抢银十市场回笼资金。

6、土地市场：厚街汀山商住地流拍   保利2.2亿拿下茶山横江第5宗地