天为：新政不断月创新高 东莞银十落幕翘尾收盘

谈四海

1. 房地产短周期复苏 长期有望平稳发展

房地产一头连着经济,一头连着民生,在我国实体经济构成中占据着举足轻重的地位。今年以来,在政策的持续向松调整利好下,房地产行业呈现出阶段性复苏态势。但受行业自身发展规律和社会财富配置调整的综合作用,预计中长期内房地产行业总体增长减速,步入相对平稳的发展阶段。

2. 政策利好不断 四季度楼市或持续上行

今年“金九”期间，由于节假日相对增加，各线房企普遍加大推盘力度，楼市成交量环比轻微上涨。9月份不仅各地新房成交活跃，同时房价整体呈现上涨走势。随着全国性房地产政策全面宽松，为“金九银十”再创新高创造了良好的环境，各地持续出现调控刺激政策。事实上，今年三季度，国内房价持续回升，一线城市更是持续领涨。克而瑞研究中心的数据显示，2015年前三季度，中国城市住房(一手房)价格指数先跌后涨，三季度涨幅明显加快，价格指数连续两个月环比增幅超过0.4%，同比指标也终于在8月底结束了连续8个月的负增长，房价指数较去年同期上涨了0.07%。克而瑞方面分析认为，目前房地产价格趋势虽已现稳步上涨势头，但对于三、四线城市而言，受限于供应过剩、需求疲软等客观因素，四季度房价仍然难现全面上涨；并且就一、二线城市来看，目前大多数城市房价已经来到了较高位置，前期积压的购房需求也已在二季度以来的回暖中得到了释放，继续快速上涨的可能性不大。因此整体来看，房价在四季度持续上涨的基本面仍然不会改变，但四季度房价增速或将有所放缓。

3. 房企大规模“以价换量”恐不会出现

近来政策面的继续宽松虽带给市场信心以提振，但由于供求双方配合度不高，再加上最新政策还无法马上落地，导致国庆黄金周还是出现“期望较高，效果一般”的销售局面，各地楼市成交平平，虽较去年同期有明显增长，但较9月日均成交量则有大幅缩量。据了解，四季度房企还将加大推盘量，对销售目标发起最后一轮冲刺，各地开发商押宝银十意图明显。目前整个楼市的主基调仍是去库存为先，除少数企业抓住供应窗口期加大补仓外，多数企业仍以去库存为主。在这样的主基调下，配合政策面的支持，今年整体行业一直处于复苏状态，成交量优于去年同期是在情理之中。但由于多数房企放慢了新盘入市的脚步，导致市场新增供应乏力，加上今年黄金周期间房企声势浩大的营销较少，一二线城市多盘联动居多，但全国性联动较少，叠加之前二季度购买需求透支严重、出游高峰等因素影响，造成黄金周期间并未出现供销热闹的景象。作为2015年业绩最后冲刺期，第四季度房企仍将会加大供应并确保去化，而仅靠存量销售，不足以提振业绩。由于今年房企都对利润指标加大了考核力度，大规模以价换量的情况恐将不会出现。相对“金九”，房企对“银十”的期待更高，尤其是部分中高端项目，“银十”或将成为其又一个销售窗口期。而在前期的大幅跑量后，房企的销售压力大大减小，四季度将更多地追求利润上的突破。

4. 楼市政策将继续延续宽松

虽然当前全国商品房销售已经复苏，但更加重要的指标“房地产开发投资”却仍未好转，明显低于固定资产投资增幅，仍在拖经济后腿。虽然“十一”之前楼市迎来两大利好消息：一是非限购城市首套房商贷首付比例最低降至25%；二是10月8日起全面推行公积金异地贷款业务，但这些利好政策却没能刺激三四线城市楼市升温。另外，无论是去年“930”新政还是今年“330”新政，都没有使三四线城市楼市回暖。而房地产企业的每况愈下也佐证着楼市困境。2014年至今，全国楼市降温之后，政策出现不断出现放松基调。限外令松绑，不再限制境外机构只能在注册城市购自用房，不再限制个人在大陆需工作生活满一年，才能购自住房。公积金新政更是不断放低门槛，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的，最低首付款比例由30%降低至20%。等于说直接把此前的“3.30新政”中的公积金政策推翻了，短短半年之内就更新，急促心态可窥一斑。而今年9月30日的新政更可见，在对购房需求影响最大的房贷政策环节，可谓“穷追猛打”式的放松。从短期看，2014年全国楼市普遍降温，自住需求萎缩，同时也压制了经济增长。房地产调控的主要目的是熨平市场周期性波动，所以持续放松调控，合情合理。从长期看，新一届执政者更加强调“使市场在资源配置中起决定性作用”，放松或取消限购、限贷、限价、限外等行政管制措施，逐步建立房地产调控长效机制，应是房地产政策的总体原则。就短期而言，经济稳增长非常需要房地产业复苏，虽然当前全国商品房销售已经复苏，但更加重要的指标：房地产开发投资，却仍未好转，前8个月增幅已持续下滑至4%以上，明显低于固定资产投资增幅，仍在拖经济后腿。决定政策变化的首要逻辑是，在经济企稳(GDP增速稳定在7%，不再继续下滑)之前，国家层面的房地产政策不会收紧。次要逻辑是，在房价明显上涨之前(由一线城市扩散至二三线)，国家层面的房地产政策保持平稳，甚至进一步宽松，而楼市复苏乏力的三四线城市，将加码救市。所以，展望未来，至少今年四季度和明年上半年，政策依然会延续宽松。

5. 三季度GDP增幅6年来首次跌破7%

据新华社电 国家统计局昨日公布的数据显示，三季度ＧＤＰ同比增长６．９％，这是６年来ＧＤＰ增速首度“破７”。专家认为，在全球经济形势不明朗、中国经济结构调整的背景下，ＧＤＰ“破７”并不意味着经济运行出现了问题，稳中有进、稳中向好的大势没有改变。下一阶段，应加快结构调整和转型升级，继续向“质量型”经济增长方式转变。