中原：东莞房地产调控新政解读及后市预判

[1]政策出台背景

• 高价地潮

众多外来品牌房企看好东莞房地产发展前景，紧张的土地供应引发本土和外来等多家房企疯狂争抢，9月连续拍出7块商住高价地，楼面价全部破万，面粉价基本与面包价一致，溢价率均在378%-689%之间，高价地潮迅速推高市场预期。

• 房价上涨过快

2014年前两年东莞房价走势相对平稳，进入2015年房价加速上涨，全年累计涨幅15%，而2016年东莞各镇区房价全面飞涨，今年初至今全市住宅均价累计涨幅高达47%。

• 投资投机需求大批入市

今年以来大量深圳投资客涌入东莞炒房，加上近期高价地潮愈演愈烈，继续带动投资投机需求大量入市，东莞房价高位风险加剧。

9月上演史上最强高价地潮，频出高单价、高总价、高溢价率高价地。

房价过快上涨，2016年前9个月累计涨幅高达47%。

[2]政策调控目的

• 抑制投资及投机需求

通过限购、限贷政策的叠加，重点抑制投资及投机需求，明确支持合理的居住需求。

• 抑制房价过快上涨

通过“限价”打击恶意推高房价的行为，限购限贷叠加抑制投资及投机需求，给市场降温，

稳定市场预期，从而抑制房价过快上涨。

[3]政策制定考虑

• 考虑到抑制投资及投机需求，抑制房价过快上涨；

东莞市住建局住房科相关负责人表示，政策出台的初衷主要是为了遏制市场过热的投资投机需求，同时保障刚需及改善型需求。

• 考虑到莞深融城对东莞城市经济发展的重要性；

东莞市住建局相关负责人表示，之前考虑到区域经济联动与融合，东莞会谨慎出台限购，但由于今年房价一路高歌猛进，限购被逼出台。此次限购政策出台，相关负责人也坦言，莞深融城是大势所趋，确实要考虑到年轻人才在东莞买房的居住需求，政策要尽可能做到不“误伤”，也考虑到东莞外来人口比重较大的人口结构，政策对于非莞籍首套住房并没有任何影响，非本市人口仍可无条件购买首套。

• 考虑到国家购租并举住房制度改革的方向;

• 更考虑到了通过供给侧结构调整发挥房地产业在推动东莞产业转型升级中的积极作用。

目前中央正在进行供给侧改革政策，沿着政策改革思路方向，体现出这次政策调控通过土地环节进行一些政策的制定来推动东莞产业转型升级。