中原：10月东莞住宅楼市速冻 预计11月成交低位徘徊

11月1日国家统计局发布数据显示，10月份，制造业PMI为51.2%，比上月上升0.8个百分点，上升幅度较大。这是制造业PMI连续3个月处于荣枯线上方，也是自2014年10月份以来首次回升到51%以上。生产指数和新订单指数分别为53.3%和52.8%，比上月上升0.5和1.9个百分点，均为今年以来的高点，反映生产和市场需求回暖，扩张有所加快，经济稳增长趋势明朗。预计年底供给侧改革不断发挥积极作用，经济企业信心继续增强，经济结构也进一步优化。

● 政策：政策面继续收紧，严厉抑制投资投机需求。

从10月全国30多个城市集中出台限购限贷等收紧政策来看，加上中央明确强调要抑制投资投机需求，防止楼市过热行为，由此反映出年底政策收紧仍是楼市政策调控基调。同时，为防止房地产泡沫风险，抑制投资投机需求，10月住建部放大招，全国各地严查房地产违法违规行为，包括商品房违法预售行为、虚假宣传广告行为、办理假社保假离婚证行为等，由于中央要降温楼市的信心非常明确，预计接下来政策面继续收紧，除了严查假证、虚假广告外，还会严打首付贷，严厉抑制投资投机需求。但在这影响下，部分刚需也会受到一定挫伤。

● 深圳市场：市场预期降低加重观望情绪，楼市成交依旧艰难。

10月深圳限购限贷从严对投资者的打击非常大，市场看空情绪不断加重，深圳一二手房访客量大幅减少，由于深圳客对政策较为敏感，若无利好刺激，短期市场信心难以恢复，预计短期深圳客观望氛围仍浓，楼市成交依旧艰难。

东莞市场：

● 供应：新政影响推货节奏放缓，新增供应放量有限。

据东莞中原研究部监测数据显示，10月拿下预售证的项目有霖峰壹山境、万科金域缇香、德州城、凤凰台、中信红树山、碧桂园十里江湾、碧桂园翡翠湾等十几个项目，但多数项目均已在9月底或10月期间实现开盘或加推。10月市场速冻，大部分项目成交量低于20套，多周较多项目出现零成交，成交大幅减弱将会影响新推节奏放缓，预计11月新增供应放量有限。但由于年底部分房企尤其品牌房企需要冲刺业绩，还有一些房企为明年业绩提前跑量，因此市场仍会有不少项目推新。据监测数据显示，预计11月开盘或加推的项目有碧桂园帕克诺雅、丰泰星御墅、翔龙天地广场、松湖碧桂园等，刚需产品供应主导地位有所增强。

● 人气：年底楼市人气有所回升，但整体依然清淡。

据东莞中原CCES系统显示，10月底客户来访量有所反弹回升，通常年底又是一个置业高峰期，政策消化三周后，客户看房意愿上升。但由于投资客大幅退潮，深圳楼市观望情绪蔓延至东莞并加深，楼盘来访量回升乏力，楼市人气依然清淡。

● 量价：房价高位坚挺，成交低位徘徊。

价格方面，从开发商角度看，截止目前许多开发商销售业绩甚佳，均超额完成去年全年业绩，开发商不差钱，短期实质性降价难现。从10月备案价格的项目看，大部分项目的备案价均高于目前成交价格，个别项目备案价即使打85折，仍略高于10月成交签约价格。又基于新政规定房价一经备案两个月后方可调整，下浮幅度不得超过15%，否则无法网签，因此预计11月房价持续高位坚挺，但不排除有部分品牌房企出于业绩冲刺压力，定价低于预期入市。

成交方面，过去深圳客占东莞楼市的半壁江山，此次深圳客尤其深圳投资客退潮导致东莞楼市元气大伤，短期观望情绪浓厚，年底人气回升乏力，加上供应节奏放缓、大户型及别墅首付高等都会导致成交量较弱，预计11月东莞住宅楼市成交低位徘徊。

● 对开发商建议：明年楼市形势严峻，应尽快跑量回笼资金。

明年楼市形势较为严峻，首先是资金流动性会收紧。在资产荒下楼市调控收紧，资金重回股市，股市对楼市分流作用逐显；美元加息渐近，人民币贬值压力重重，热钱加速外流。其次是购房需求减少。前两年市场需求已大幅透支，人口老龄化下购房需求增长减弱，高房价抑制刚需释放以及投资客退潮。最后，明年品牌房企的项目较多，淡市下竞争愈加激烈。可见，明年开发商出货相对比较艰难，资金流或面临收紧。

通常年底又是置业旺季，购房需求增加，而且刚性购房需求受市场预期影响有限，只要价格合理，刚需入市意愿依然强，开发商们应抓住年底出货窗口期尽快跑量回笼资金。