瑞峰：楼市天气像预期 量价温度持续降

一、导读

1、宏观环境：楼市降温已定房企拿地热情不减   莞前三季度GDP增速7.9%

全国：楼市调控新政满月，楼市成交降温已成定局，截至10月30日，全国54个城市，合计10月签约商品房住宅约27万套，这也是最近3个月来第一次跌破30万套，相比9月1-30日，跌幅达到15%。受新政影响，楼市供应也出现变化，北上广深楼市供应腰斩，平均供应量环比跌幅达62%。

10月楼市调控效果显现，1、受各地限购、限贷政策影响，市场预期改变，恐慌性交易需求也开始减少，加上热点城市购房门槛明显提高，投机炒房类需求大幅减少；2、各地加大对楼市执法力度，密集调控和行业整顿，使得诸多项目封盘不卖，也逼迫开发商销售更规范；3、区域分化明显，存量严重不足的热门城市房价依然保持着坚挺状态，从短期来看波动不会太大；而库存量较大的城市，去库存依然是其主基调，如合肥出台去库存“十六条”。

与观望情绪弥漫、成交降温的楼市对比，屡创破记录的土地市场虽然也开始出现降温，但开发商高价买地热度不减，11月初部分城市土地拍卖已经开始出现溢价超过200%现象。

新政调控下，高溢价地块依然频现，主要是因为1、大多数城市的调控政策只针对楼盘的销售和购买环节，开发商的抢地热情依然不减；2、“旺季卖楼、淡季买地”的“逆周期”投资成为了资金雄厚的标杆房企的运营模式；3、供需失衡的区域，房企有土地补仓冲动，而在僧多粥少背景下，地王会是常态。

东莞：今年东莞前三季度全市生产总值4915.98亿元，增长7.9%，分别比全国、全省高1.2和0.6个百分点，增速排在全省第7位。其中，第一产业增加值17.49亿元，增长0.5%；第二产业增加值2272.71亿元，增长7.0%；第三产业增加值2625.78亿元，增长8.7%。前三季度东莞市经济运行稳中向好，新旧动能加快转换，特别是先进制造业、高技术制造业对经济增长拉动明显，表明新动能正在逐步走向前台、挑起大梁。在手机生产企业产量增长较快的带动下，电子信息制造业带动明显成为工业生产的一大显著特点。

2、新增供应：住宅供应依然放缓  上周仅三个镇区入市

上周全市仅有3个项目在房管局进行备案，合计住宅供应619套，面积约6.02万㎡，环比下滑63%。1、入市项目分布的镇区较为分散，其中，松湖片区大岭山镇万科金域提香花园为纯新项目，推出309套79-102㎡洋房，面积约为27891㎡；临深片区黄江镇霖峰·壹山境推出224套79-99㎡洋房，面积约为21008㎡；塘厦镇万科棠樾推出86套132㎡别墅，面积约为11334㎡。2、产品类型以刚需产品为主，3个项目的洋房面积区间集中在79-132㎡。

而非住宅供应方面，仅有松湖片区大岭山镇万科金域提香花园供应商铺14套，面积合计为808㎡。

从上周新拿预售证来看：春晖国际花园、万科·珠江东岸、南部湾万科城、星城玉珑湾、达鑫·江滨新城、晓月湖、绿地商业广场以及光大山湖城花园或将在近期上市。

3、成交量价：成交量连续5周下滑   热门区域成交陷入低迷  

上周东莞全市住宅成交519套，面积约5.85万㎡，环比下降22%。受东莞新政影响， 11月1号-6号连续6天住宅每日成交量皆不超过100套，住宅成交连续5周下滑，与新政当周对比，上周下滑幅度达78%，成交特征有：1、受个盘影响，虎门和石碣成交相对出色。上周33个镇街有20个镇街的成交不足10套，仅有虎门1个镇成交过百，主要是虎门印象集中网签助力，其次石碣的合信广场推动石碣排行仅次于虎门；2、热门区域成交陷入低迷。如大岭山、麻涌、凤岗等区域在前段时间成交火爆，上周的去货只有十几套；3、非住宅成交回归常态。随着城区民盈山国贸中心等商业项目集中签约的结束，非住宅成交量有所回落，至常规态势。