中原：11月东莞住宅楼市成交惨淡 预计年末收官有望翘尾

首付比例显著提高导致大户型及别墅出货艰难，成交量加速探底。

10月新政的影响是多方面的，其一是东莞限购已导致部分深圳客失去购房资格，其二是全国各地密集出台收紧政策迅速降低市场预期，客户看跌情绪较高，其三是多家银行对大户型首付比例普遍上调至6成，购房门槛大幅提高击退大量投资客。受首付比例显著提高的影响非常大，大户型及别墅产品出货十分艰难。据东莞中原研究部监测数据显示，11月别墅产品以及144㎡以上的洋房成交量双双加速探底，逐渐接近2015年春节期间的低位水平。

首付是影响客户出手的关键因素，高总价洋房成交跌得最惨。

从产品面积段看，大户型及别墅产品因首付比例大幅上调至6成而成交量剧跌。从总价段来看，11月总价在250万以上的洋房成交环比跌幅均超过56%，其中200-250万总价的洋房成交跌幅也很大，高达42.74%，而100-150万低总价的成交降幅相对要小很多，为15.78%，共同反映出首付是影响客户出手的关键因素。新政出台后，投资客已大量退潮，市场成交主要靠刚需客支撑，而面对东莞目前的房价水平，本地刚需客购买力不足，部分深圳刚需客购买力也遇到瓶颈。加上受新政影响，客户心理价格明显下降，对开发商促销优惠等要求增多。因此，高总价产品成交跌得最惨。

（四）价格分析

价格洼地成交占主力，全市住宅均价迅速回调。

据东莞中原研究部监测数据显示，11月东莞住宅成交均价为15711元/㎡，环比10月下降4.04%，主要由于临深高价区域成交大幅减弱，价格洼地如麻涌、常平、望牛墩成交突出拉动全市整体房价回调。从整体上看，11月大部分项目房价依然保持高位企稳，但市场已有个别项目现价格松动迹象，主要通过增加产品附加值赢得客户，如送车位、装修资金、首付等。低首付策略也开始重出江湖，某区域某楼盘低首付促销效果显著，一周去化一百多套。

高单价洋房成交放缓严重，反映客户价格抗性较大。

据东莞中原研究部监测数据显示，11月东莞洋房成交3357套，占全市住宅成交总量的比重为77%。其中高单价洋房成交降幅最大，单价超过2万的洋房产品成交量环比下降47.11%，1.5-2万单价的洋房成交环比下降43.62%，高单价洋房成交放缓严重，反映现阶段客户价格抗性较大。而1.1-1.3万单价区间的洋房成交量环比增长明显，也反映出市场刚性需求仍在，只要价格低符合客户心理预期，他们还是会买单。