中原：11月东莞住宅楼市成交惨淡 预计年末收官有望翘尾

（七）后市展望

● 经济：国内需求回暖、投资规模扩大，年底经济有望企稳回升。

12月1日，国家统计局公布了11月份中国制造业采购经理指数（PMI）为51.7%，比上月上升0.5个百分点，延续上行走势，创逾两年以来新高。同日公布的中国非制造业商务活动指数（PMI）为54.7%，比上月上升0.7个百分点，连续三个月上升，为2017年7月份以来的高点，继续保持平稳较快增长。2016年1-10月份，全国固定资产投资(不含农户)484429亿元，同比名义增长8.3%，投资规模继续扩大。

近几个月经济数据显示我国经济已经企稳回暖，反映今年6月份、7月份的政策督导的作用明显，同时制造业利润持续修复推动投资意愿提高，国内需求回暖有利推动年底制造业生产活动，PMI指数将持续回升。

● 政策：调控政策力度紧缩，短期市场调整仍将继续。

在10月北京、天津、苏州、成都、合肥、珠海、东莞等20多个城市密集出台收紧政策后，11月广州、深圳、东莞相继收紧住房公积金贷款政策，11月28日上海、天津再下“狠手”加码调控，上海提高贷款购房门槛，首套房首付最低35％，二套（包括无房但有贷款记录者）普通住房首付款比例最低50％，非普通住房首付比例则与北京（楼盘）一样调高至最低70％。天津发布房贷新规提高各类人群的购房首付门槛，例如对非当地户籍居民家庭，在市内六区和武清区范围内购买首套住房的，贷款最低首付款比例为40％；户籍居民购房，则最低首付比例为30％。

全国楼市调控政策力度持续紧缩，反映中央抑制房价上涨的坚决态度。在11月，出现石家庄、东莞等多地政府加大对房地产市场巡查力度，强化整治监管，规范市场行为，巡查工作将持续到年底。政策紧缩将进一步降低市场预期，市场观望情绪仍浓，预计短期市场调整仍将继续。

● 资金：美联储加息促进美元升值，国内资金流动性或收紧。

12月2日，美国劳工部公布了11月就业形势报告。其中11月新增非农就业17.8万，略高于市场预期的17.5万，前值由16.1万下修至14.2万；10月失业率4.6%，为2007年8月以来新低；10月私营部门平均时薪环比和同比分别回升-0.1%和2.5%，低于市场预期和前值。美国11月非农就业表现基本符合市场预期，失业率创新低，12月美联储加息几成定局。

美联储加息必将会导致国内热钱回流美国，为应对资金大规模抽离，我国或会采取加息等政策收紧银根。目前我国经济企稳回升也给加息以支撑。我国一旦追随加息，会造成市场借贷成本升高，资金流动性收紧对房地产行业造成利空。

● 股市：股市大盘呈现逐步向好趋势，或分流楼市资金。

今年春节后，股市触底反弹经历轮番上涨，经济数据指标向好，也为股市带来持续向上的行情，预计股市大盘整体震荡向好趋势不变。房地产严控深化，楼市下行压力加剧，而股市中长线向好，将吸引大量逐利资金重回股市。

● 深圳市场：买卖双方僵持观望，楼市成交依然低迷。

据深圳中原研究中心监测统计显示，12月深圳楼市推货项目并不多，且刚需洋房新品供应有限，另有4个项目推公寓产品，这说明深圳开发商大部分都在观望，年底深圳楼市新增供应量少对客户吸引力不大，买卖双方僵持观望，预计市场成交依然低迷。