中原：11月东莞住宅楼市成交惨淡 预计年末收官有望翘尾

东莞市场：

● 供应：房企们集中推货冲刺业绩，年底楼市现一波供应小高潮。

据东莞中原研究部监测数据显示，年底东莞将有一波供应小高潮，12月预计将有30个项目开盘或加推。年底推货的以品牌开发商和本土开发商为主，其中碧桂园有松湖碧桂园二期、沙田碧桂园和碧桂园城央壹品在12月17日三盘齐开，推货量非常庞大，其业绩冲刺力度之大可见一斑。货量充足的项目如华讯大宅、春晖国际城也抓住年底置业高峰期推新，还有首次开发但在新政前还没入市的项目如满都·中央时代、安华香蜜松湖、光明国际、冠龙华府、大道松山湖、超卓松湖时代等也在年底积极冲刺出货，谋求回笼部分资金。从推货量来看，有不少项目推售量较小，其意图主要为试探市场，摸清客户以及市场情况，为制定明年营销策略总纲提供更精准的参考。

● 产品：开发商押宝刚需产品，市场供应以114㎡以下的洋房为主。

为了减少受政策的影响程度，开发商开始押宝刚需产品，12月预计推货的项目中，刚需供应比重呈现大幅度增长，市场新品供应以114㎡以下的洋房为主。加上年底许多企业发年奖金，客户储蓄增多，尤其刚需客入市意愿会比较强。再者，大户型受限贷政策影响大，比较难出货，而市场上当属刚需产品还能卖得动。因此，年底开发商为回笼资金，通通押宝刚需产品。

● 对开发商建议：应为明年的业绩提前作准备，年底是出货好时机。

美联储即将加息，人民币贬值压力加剧，中国银根将面临收紧，市场资金流动性紧缩。明年楼市将面临资金流动性收紧、市场需求步入调整、股市分流投资客、市场竞争激烈等困局，楼市形势较为严峻，尤其年后客户或将进入新一轮观望，开发商们应为明年的业绩提前作准备，而年底正是出货好时机。究其原因：一是，新政经过2个月的消化期，对楼市的冲击逐渐减弱。二是，广州、佛山频频拍出地王，土地市场的回暖缓和了客户及开发商对楼市的悲观预期。三是，年底往往是资金回笼的时候，再加上企业员工的年终奖预期，容易刺激市场需求，是出货的利好时机。四是，多数房企开发地产项目时会使用开发贷，项目的开发及售卖周期与贷款利息息息相关，周期拉得越长，项目所承受的成本越高。因此只要市场行情合适，就要快速推货。五是，这是一个摸清市场的好机会，房企此时出货可以试探新政后市场，摸清客户情况，为来年制定营销策略总纲提供参考，避免在脱离市场的情况下制定明年的计划和目标。

● 量价：价格松动迹象将增多，年末收官有望翘尾。

楼市已连续两个月大跌，但年底部分品牌房企仍有业绩冲刺压力，更有一些今年在新政前未能入市的房企的资金回笼压力会比较大，预计年底市场价格松动迹象将增多。年底，作为传统的置业高峰期，加上许多品牌房企纷纷推货冲刺，楼市供应量剧增，客户尤其刚需客入市意愿会明显增强，同时深圳楼市年底推货量少会导致部分深圳客增加关注东莞市场，预计年末东莞住宅楼市成交有望翘尾收官。