顾云昌畅谈2011年中国房地产的真相和“三字经”

      三个稳定与三首歌曲

    第一个稳定房价是政府所希望的，第二个稳定是老百姓希望的，第三个稳定是开发商最关心的。我从个人出发点及从客观角度看中国房地产发生什么事?中国房地产真相是什么?真理在哪里?真话是什么?

     到年底的时候，各种预测都出来了，对今年的总结及明年的预测，很多机构预测明年GDP、CPI等等，但准确度远远低于对GDP，基本上很少准确的，对GDP预测比较准，有人预测降低30%—50%，但依然在往上走，有一个机构发表两本书，都是对房地产预测的，绿色书和蓝皮书的研究预测都不一样。

     今天我也不想作什么预测，就想把真实情况告诉大家，让大家预判，房地产区域性很强，如果我讲北京房地产跟东莞是不一样的，广州和深圳也不一样的，广东省房价最高深圳，均价1.8万/平方米，同样是珠三角最便宜是肇庆，大概3000元/平方米，同样一个珠三角，但房价就不一样，广州作为一线城市，但也是1万多，比起上海、北京差很大。

      我们唱三首歌，第一首是《千年等一回》，也就是说我们等来中国房地产千年等一回的发展良机，大家想一下，东莞什么时候有今天这么大规模，这么多房子盖出来，可能一千年都碰不到，为什么会迎来这个机会呢?主要三个原因：1、城市化、工业化;中国城市化工业化、城市化快速发展，这个时期我们遇到了，这个过程是城市做大过程，是农民进城的过程，80年代我到东莞，这是很荒凉，当时感觉东莞是农民房多一点，而现在是完全不一样了;2、全面建设小康，这意味着增加中产阶级，在今后10、20年中产阶级会扩大，中产阶级标志是要有房子，如果没有房子就谈不上中产阶级，所以房价在这10年当中这么大规模建设，我们需求像火山一样爆发，跟之前说的原因有关系。3、住房制度改革，大家知道住房制度改革是中国市场爆发的主要动力，过去50年，我们是公家盖房，单位买房，最近10年是居民自由买房，房改就是商品化，市场化和私有化。这个过程中，有一句我想总结的，城镇居民拥有住房家庭已经超过85%，这美国还没有完成达到，他们还不到70%，我们一下子达到85%，而农民住房私有化达到99%，因此中国房子私有化达到90%以上。这就是千年等一回的原因。

      第二首歌《让我欢喜让我忧》，譬如在东莞，10年前买和现在买的价格都不一样，早买早赚，房价不断上涨，北京原来4500元/平方米，现在达到均价2万/平方米，上涨5倍;开发商和房地产相关行业同样喜欢房地产，因为房地产给他们带来很多收益;地方政府也喜欢房地产，地方政府至少30%—60%的财政收入来自房地产;当然，中央政府也高兴，这10年如果没有房地产高速发展，我们经济动力就差远了，98、99年的时候朱熔基总理就大力发展房地产，使中国经济从低迷走向繁荣。胡锦涛书记说房地产是拉动经济的火车头从中央政府来看，这些年来对房地产调控没有断过，1月份、4月份、9月份都出台相关文件，都为了调控房价，因为房价上涨过快，人们最有意见是房价上涨过快，年轻人都深深体会到，工资上升最快也赶不上房价，从国家考虑来看，房地产上涨过快，造成房地产市场泡沫会对中国经济产生不利影响，香港的泡沫破裂了导致97年香港金融危机，造成市场低迷;美国次贷危机也是由于房地产上涨过快导致经济低迷，从国家层面担心房地产高速发展会造成对经济严重影响。

     第三首歌我们需要唱未来的，有人说房地产像风像雨又像雾，也有人说房地产像凋谢的玫瑰，也有人说房地产未来会更好，也有人说房地产是特别的爱给特别的你，每一个人都对房地产有一首歌，我们需要有一个总体目标