莞二手楼市人气处于低位 “新莞人”占交投主力

    较高端二手买家以及本地换房客部分被分流，“新莞人”首置买家成二手交投主力，婚房需求旺盛

    据合富置业数据显示，2011年7—10月份东莞外地户籍二手买家的比例高达95.1%，较今年上半年的87%和2010年的70.8%大幅上升。

    据合富置业数据显示，2011年7—10月东莞二手楼市首次置业者的比例超过七成，较今年上半年的66.6%和2010年的57.6%明显上升。相对应，改善型需求比例由此前的两成以上减少至7—10月份的约一成。

    2010年、2011年东莞外地户籍二手买家比例 （单位：%）

    一手楼市促销走货，部分较高端二手买家被分流，其中以中高端买家以及本地改善型需求影响最为明显。此外，9—10月份多套物业买家入市紧迫性趋弱，部分换房客观望犹豫也是改善型成交比例降低的重要原因。

    由近期二手买家的结构看，外地户籍首次置业者逐渐成为二手住宅交投的主力。据悉这部分买家大部分为在当地工作、发展的外地户籍“新莞人”，既有企业的中高层白领，也有经商的生意人或在东莞有业务的企业主，这部分买家中婚房需求占较高的比例。此外，也有个别买家为广州、深圳等限购城市外溢的置业需求，多抱着自住兼投资的目的购房入市。

    9—10月份，外地户籍长线投资客的活跃度有所增加，其中以来自深圳、广州的投资客表现相对明显。除投资住宅外，商业公寓、商铺物业也受到投资客的青睐。

    大面积二手住宅需求逐渐减少，中小户型面积成交比例有所增加

    买家结构改变，加上二手楼价有所上涨，大面积二手住宅的需求随之有所减少，小户型住宅的成交比例则有所增加，成交套均面积呈逐渐下降态势。据合富置业数据显示，2011年7—10月面积在120㎡以上住宅的成交比例为19%，较以往的24%左右有所减少，相应的60㎡以下住宅的交投比例有所增加，由原来的20%，上升至7—10月份24%左右。