金信联行09年7月刊：低息低首付 曾引爆购房高潮

3、成交均价

第一周东莞市普通住宅均价为5598元/㎡，环比下降超过10%。楼价下降主要是因为城区成交面积占全市成交比例减少，镇街成交比重增加自然拉低均价；此外全市高档楼盘销售有所放缓，对全市均价的提升作用逐渐被削弱。

第二周东莞市普通住宅均价为5414元/㎡，环比下降3.3%。

第三周东莞市普通住宅均价为5570元/㎡，环比上升2.9%。别墅成交均价10663元/㎡，环比下降10.8%。住宅日均成交160套，环比增加26套。其中洋房均价为6133米/㎡，环比有所上涨。

第四周东莞市普通住宅成交均价为5924元/㎡，环比上涨6.4%。

第五周东莞市普通住宅成交均价为5983元/㎡，环比上涨1%。

从金信联行市场部监控的数据来看，东莞市普通住宅均价为5698元/平方米。住宅签约均价约6882元/㎡，同比和环比均有上涨。别墅销售均价约11880元/㎡，同比下降近四成，环比略涨4%。洋房价格微涨，从价格来看，7月全市洋房均价5533元/㎡，同比略涨2.5%。其中，城区洋房价格上涨明显，7月均价约6375元/㎡。

4、下半年房价走势

※ 上涨论

（1）经过上半年的楼市回暖，大部分发展商手头上的存货消化了一大半，资金回笼比较到位，加上上半年大部分项目普遍出货速度过快，使得发展商的心态从之前的出货导向型向利润导向型转变，从出货到惜售，将放缓销售速度来换取更高的利润，另外，金信联行认为目前市场需求仍较旺盛，购房者对住房保值增值存有较高预期，在这些因素作用下，房价面临上升的压力，但价格上升之后压力比较大，下半年将出现成交量萎缩收窄现象。

（2）经过上半年的快速消化后，东莞楼市的后续供应还有待跟上，可能会形成局部区域的供不应求。在这种短时间供求失衡的形势下，价格的结构性上涨仍将持续。

（3）房地产对于“保十”任务的拉动、“高价地”出现带来的高成本对高房价的支持、总部经济规划出炉给予楼市“短期不涨长期必涨”的影响、周边一线城市房价上涨均对东莞楼价的上升带来拉升作用。

（4）目前的房价上涨还有着很多的支撑因素，除了宏观经济环境外，还有近期豪宅个盘高价热销带动高端豪宅项目重新定价；近期高端豪宅价格涨幅过大，有望带动住宅市场全面普涨；产品结构性供需失衡助推中小户型房价持续稳步上涨；下半年优质个盘热销成为风向标，引领周边楼盘房价上涨；周边市场投资需求趋旺，房价反弹接近前期高位，东莞市场存在补涨需求等等。

※ 担忧论

（1）支持上半年楼市回暖的几个因素下半年可能存在变数，这些因素包括对宏观经济的不再恐慌、真实购买需求的释放以及股市反弹带来的财富效应。未来房价涨跌皆有可能，只是上涨的空间要比下跌的空间大得多。

（2）我们国家楼市的政策调整频率有些过多，说明中国楼市目前发展还不稳定。从成熟国家或城市的楼市发展来看，政策调控的频率很低，政策是要保证楼市长期而稳定地发展。

（3）目前真正开盘发售的项目较少，市场主要以消化前期市场存量为主。新盘少入市，在全市各大楼盘销售放缓情况下，热点楼盘逐渐减少，能够持续拉动楼价上升的动力不足。