中原：中小户型持续释放 单价平稳上升（10月）

房企前10月业绩增长超预期，整体房价短期仍然维持高位运行态势

由于房地产市场的持续回暖，房地产企业的销售情况也呈明显增长态势，“万保招金”四大房地产企业前三季度业绩全线飘红，盈利水平再创新高，实现了营业收入和净利润的双增长，对应的净利润增幅分别为29.92%、40.98%、119.00%和147.24%。

从东莞的房地产开发企业前十个月的销售收入来看，排在前十名的房地产商汇总业绩同比增长50.84%，其中除了光大地产外，大部分的开发商业绩同比大幅增长，最高增幅近400%；从前十名的市场集中度看，2008年前十月的集中度为42.33%，2009年前十月的集中度为38.53%，同比有所下降，反映市场低迷时成交集中度较高，市场回暖时市场集中度较为分散。

由于今年开发商的业绩增长普遍超过预期，紧张的资金链大大放缓，资金回笼到位，卖方市场格局明显，使得短期内部分开发商出货意愿较弱，房价仍然维持高位运行态势。同时近期新上市项目多属中小户型，总价较低，刺激刚性自住需求集中释放，而单价则呈现平稳上升态势。

房地产政策收紧预期加剧，加快市场需求年底前集中释放

在当前房价高位运行、信贷增量下降、去年下半年政府救市优惠政策执行即将到期等因素影响下，近期房地产政策释放出收紧信号，从部分城市的二手房贷收紧，到公积金优惠政策收紧、二手房交易税费优惠政策的即将到期，再到二套房贷的收紧、七折优惠利率的调整等等，市场对房地产政策收紧预期越来越强烈。正是由于这个市场预期，使得购房者有搭末班车的心理，争取在政策收紧前出手买房，反映在近期市场成交量明显反弹，一线重点城市的二手房交易量明显放大，受此影响，一手房市场成交也有所体现，预期从11月份开始，对一手房市场成交的促进作用将更为明显。另外，需要注意的是待政策收紧明朗、市场消化后，明年初市场短期或会陷入观望，成交量或将出现明显下滑。

市场单价高位运行，总价下降，刚性需求短期持续释放

房价有两个概念，一个是单价，另一个则是总价。显然，从单价角度看，目前的房价持续上升，而且是高位上涨；但由于中小户型普通住宅新增项目的放量入市，市场上的单套住房总价却呈现下降趋势，从这个意义上来说，房价其实是在下降。这意味着购房的总成本下降，入市门槛降低，从而导致需求上升。这就很好的解释了近期城区市场上一些新开盘的项目开盘推货快速消化，而这些项目的成交均价从单价角度而言，个别项目的成交均价已经上到7000元/平米的高度，有些项目增送面积加非毛坯修的成交均价更站在9000元/平米以上，单纯从单价去看的话，这个价格已经超出了相应的购买力水平。但这些项目的户型面积多属紧凑的两三房，面积区间多集中在50-100平米，这样算下来毛坯房购房的总价则为40-70万元之间，而位置稍偏点的项目成交均价则为5000元/平米左右，总价则在30-40万元之间，因此这些项目吸引很多首次置业者的青睐，购买力比较强则选择总价在50-70万元的房子，购买力比较弱的则选择30-50万元的房子，从购买力而言，这样的总价水平仍然能为市场所接受。

因此，随着中小户型普通住宅新增项目的陆续上市，能较好的满足今年累积的刚性需求，后市的成交量也主要集中在这类型的项目。预期东莞这种刚性需求释放的热潮将持续到年底，这些项目成交均价也是稳步上升，回调的几率比较小，这是供需状况所决定的。因为这些项目的推货节奏已经开始放缓，结构性的供需矛盾仍然较为明显。