中原：中小户型持续释放 单价平稳上升（10月）

六、市场价格状况

10月份全市普通住宅成交均价为6004元/㎡，自2008年市场调整期以来首破6000元大关

东莞中原地产研究中心监测数据统计显示，2009年10月东莞市商品房均价为7010元/㎡，环比下降5.31%，同比上升22.51%；商品住宅均价为6940元/㎡，环比下降5.15，同比上涨28.40%；其中普通住宅均价为6004元/㎡，环比上涨1.04%，同比上涨21.53%；洋房均价为5982元/㎡，环比上涨1.34%，同比上升22.26%；公寓均价为6352元/㎡，环比基本持平，同比上涨18.73%；别墅均价为13604元/㎡，环比下降19.12%，同比上升24.67%。

从各种物业的成交均价变化来看，大部分表现较为平稳，只有别墅和商铺的价格波动较大。主要是从全市来看，各个区域的别墅、商铺价格差异化比较大，个盘成交差异导致整体均价的波动。从个盘成交自身对比来看，别墅、商铺价格保持平稳的发展态势。

据各媒体和权威机构透露，执行将要到期的楼市优惠政策部分会取消，但是对于大多数开发商来说今年的任务业绩已经完成差不多，所以后市价格更多的是平稳中前进，大幅降价的可能性不大。

成交价格只是结构性上涨，涨跌互现，整体价格有所松动

量价结合分析，从成交量看10月普通住宅成交大幅放量，成交均价6004元/㎡，环比上升1.06%。单纯从这个数据分析，成交均价水平呈现上涨势头。但深入分析，这个成交价格更多由近期新上市项目集中成交所带动，如金域华府以9399元/㎡成交254套、景湖时代城以7129元/㎡成交446套、黄旗印象以6746元/㎡成交176套等等；如果从价格可比性角度来分析，剔除这些新上市的项目，单从原有在售项目来分析可以得出全市普通住宅的均价为5730元/㎡，环比下降3.6%，反映出市场上涨跌项目互现，部分项目价格开始有松动迹象。

成交价格个盘分化严重，整体倾向于新上市项目

据东莞中原地产研究中心监测数据统计显示，从普通住宅成交的均价区间分布看，由于十月份网签约数据大多数是九月底和十月份新上市的新项目，这些项目由于户型、面积迎合刚性需求，同时多处城镇区中心地段，个盘配套较为完善、园林景观较好、开发商品牌效应、总价能为市场所接受，所以成交情况较为理想，个盘的成交均价也处于高位，其中以景湖时代城和金域华府尤为突出。另外，从下图中我们可以看到6000-9000元/㎡的成交比重明显上升，主要原因就是近期这些新上市项目成交较为集中在这个价格区间，其中要说明的是金域华府这个项目成交均价在9399元/㎡，赠送面积比较多，而且带非毛坯修出售，因此成交均价折算后带非毛坯约为8200元/㎡左右，在实际计算时应该归在8000-9000元/㎡；据此分析，9000元/㎡以上的高档洋房项目成交比重则相对有所下降，但整体成交量仍然保持稳定，说明目前通胀预期大资金仍然热衷入手优质豪宅项目，寻求资产保值。