瑞峰置业发布2015年3月宏观经济政策解读报告

　　解读：近年来我国对“二套房贷”的政策经历了由“首付比例不低于50%”到“首付比例不低于60%”，从“认房又认贷”到“认贷不认房”的变化，对改善型需求的入市起到打压的作用，改善型需求被压抑着。因此，改善型需求已经成为近几年的主要刚需，首付从60%降低到40%，带来的最大利好在于改善型需求置业的门槛得到大幅的降低，而门槛的降低，势必带来改善型购房需求的积极释放;而营业税免征门槛由此前的5年变成2年，等于鼓励手里持有房产的居民抛售房产，税收的减少将增强房子的流动性，提高楼市交易的活跃度。另外，年轻人有购房需求但购买力却不够，而改善型业主想买第二套房又首付比例太高，或促使他们卖掉城里的中小户型，购买大户型。

　　因此房企也需要从三个方面调整策略：1、继续拿相对优质地块，开发以首次改善、改善型需求为主的中高端精品化产品;2、深耕改善型需求潜力相对较大的一线城市、部分二线城市区域;3、注重产品研发及附加值的提高，通过市场调研，利润优化户型、非毛坯修等，以此提高企业利润率。

　　另外，2006年至今中央出台的地产政策，发现这些政策都是以组合拳的形式出台的。从中央历次地产政策来看，政策的连续性较为明显，表现为如果政府对房地产市场的调控政策意图未达到，后续强化政策将在短期内接连出台，直到房地产市场的趋势出现明显改变。可以说，这次的举措是930新政以来的延续，而根据往常组合拳的打法来看，利率、税收、首付(及利率)、信贷、供给、行政限购等手段都可能成为政策调控工具。基于此可以预计，房地产政策还可能进一步松动，下一步应该是税费标准的松动，放松首套房信贷等，但北京上海短期放开限购的可能性较低。

　　1.3市场动态

　　1.3.1政策叠加成效初显 30城成交面积环比增七成

　　政策的叠加效应为楼市带来了利好。2015年3月份，易居房地产研究院监测的30个典型城市新建商品住宅成交面积为1439万平方米，环比增长71.2%，同比增长8.3%。

　　解读：因为随着市场预期转变，购房者入市节奏开始加快，尤其是3月30日央行、财政部等出台新政策后，次日部分城市成交量就有了明显的上升，使得市场成交出现了比较明显的上涨态势。可见，今年政策面还是支持房地产的发展，形势还是比较乐观。对于未来价格的走势，一些库存比较大的城市，主要任务还是快周转、快去化，一线城市的核心地段或价格微涨，但是二三线城市主要还是去库存的概念，价格不太可能有大的上涨。