东莞住宅成交环比下滑17% 春节前冲量低首付盛行

一、一周房地产市场导读

1、宏观环境：中国地产将步入“三分化”时代   莞2014年一号文百亿元扶持实体经济

中国房地产已经发生的和将要发生的“四大变化”，将推动2014年中国房地产和房价将进入“分化时代”。即“城市分化”、“企业分化”、“产品分化”的“三分化”。其中，“城市分化”指的是大城市的一线城市市场和三四线城市将出现明显的分化，一个热闹一个冷清；“企业分化”指企业将强者恒强，大者恒大，中小企业被淘汰或兼并；“产品的分化”即住房产品更加细分，差别更明显。市场在分化，产品、市场业态都不再单一，产品复合程度提高，产品之间差异化越来越大，产品从物质产品向服务产品的转变。

其中，四大变化分别是：1、“有形之手”逐步退出或少动，“无形手”充分发挥作用；2、过去做法以限、堵为主，而以后将开始出现“调放结合”，从增加供应来着手解决；3、即从短期控制房价目标变成长远调整房地产供求关系、供求结构；4、改变过去一刀切做法，即不再是中央统一的调控政策，而是各地差别化的调控政策。 

鉴于近年来东莞制造业遇到较大的压力和挑战，市政府进一步加大扶企力度，帮助企业渡过难关，创新提出“大幅度提高投资项目审批效率、探索电子商务企业集群注册、探索建立优质企业镇街间产能扩张及利益共享机制、放宽人才入户条件、促进检测与认证业创新发展、落实国家节能减排财政政策综合示范城市扶持政策”等25条政策，进一步加大扶持实体经济的力度。实体经济直接创造物质财富，是社会财富的根本源泉，是改善人民生活的重要保障，更是房地产市场健康的发展的奠基石。

2、新增供应：节后供应量回落   8大项目加推纯新项目占一半

2014年第一周，楼市供应出现回落，上周东莞全市共有8个项目有商品房新增供应，合计住宅新增1493套，面积约14.75万㎡，环比下滑36%；从供应结构来看，上周供应刚需户型主角地位依然稳固，新增1106套70-110㎡的产品，占住宅总供应套数的74%，主要贡献楼盘有万江新盘尚书悦府（256套）、新世纪颐龙湾（228套）、长虹百荟花园（204套）、纯新项目世纪城幸福公馆（196套）。

3、成交情况：住宅成交环比下滑17%  非住宅签约套数飙涨

据瑞峰置业市场研究部监控数据显示，上周（2013年12月30日-2014年1月5日）东莞住宅共成交1286套，合计面积14.28万㎡，面积环比下滑17%。导致成交下滑的因素有：一、尽管12月下旬有多个全新项目入市，但所推货量并不大，与此前规模推货不同，所以无法拉动成交量幅度上涨；二、部分新开的项目有些尚未网签，如保利生态城的洋房组团等；三、临近年底购房客户购房欲望逐步降低、购房计划推迟。

而非住宅签约方面，签约套数环比增加85%，主要是大朗碧桂园集中签约312个车位所拉高的，同时厚街万达广场入市即网签81套54-123㎡商铺，对成交量上涨也做出一定的贡献。

4、成交均价：低价项目签约比例增加  高企的均价出现下滑

上周东莞住宅均价为9049元/㎡，环比下滑6%，但仍然处于高位。均价出现下滑的原因有：一、签约项目以沙田、清溪、道滘等镇价格较低的项目为主；二、7000-8000元/㎡成交比例上涨，上周回涨至34%，也是均价下滑的一个重要原因。

5、区域供需：汇景项目集中签约助沙田夺冠   塘厦屈于亚军

上周共有31个镇区有成交，沙田在汇景御海蓝岸集中网签99套的支撑夺下冠军宝座；塘厦则由于热销项目签约逐步回落无法继续领冠全市，如上周签约套数最高是碧桂园天麓山，仅有43套，屈于亚军；南城也得益于“盘多力量”的支撑，近10个项目有成交贡献，排名季军。

6、产品成交：70-100㎡刚需依然唱主角  别墅签约较为稳定

上周70-100㎡刚需产品成交770套，占总量六成以上；首次改善产品依然畅销，签约211套，占总量16%，大户型类（130㎡以上）产品成交依然平淡，没有太大的突破；别墅成交方面较为稳定，上周仍有59套的签约量，比前周仅少了三套。

二、东莞房地产市场

1、土地市场

1.1待拍土地：厚街3宗8万㎡商住地待拍  起始楼面地价2248元/㎡起