中原：东莞住宅2月供需大幅放缓 预计3月成交量价齐升

节后东莞楼市成交快速回暖，但反弹力度低于预期。

为了更清楚地了解今年春节后东莞楼市成交反弹行情如何，我们主要用春节后两周的成交数据与春节前一周的作对比，如上图所示，今年春节后东莞住宅楼市成交反弹幅度为473%，反弹力度相对较强，与2013年相当，主要受宽松政策刺激和深圳房价高涨两大因素影响。但今年节后楼市成交反弹力度低于预期，且明显不敌2015年，究其原因：一、1月份香港楼市交易量降至25年来新低，2月香港新拍地价下降7成。香港楼市低迷一定程度上影响投资者对房地产市场的预期，从而导致部分深圳客投资情绪降温，观望情绪加重。二、深圳客在莞买房投资多数集中在临深片区，尤其是塘厦、凤岗。但节后临深片区房价已上升到比较高的水平，如塘厦已卖到16000-20000元/平，凤岗卖到15000-27000元/平，樟木头卖到16000元/平，黄江卖到12000-18000元/平，此外松山湖更卖到21000元/平，深圳投资客开始担忧东莞房价上涨空间，重拾观望心态，投资趋向谨慎。

但值得注意的是，2月下旬东莞楼市成交大幅反弹上升，但临深区域反弹力度相对较弱，而价格低洼区域反弹力度明显较大。一方面香港楼价大跌带来消极影响已传向深圳市场，深圳客投资降温，临深成交走弱。另一方面2月泛临深区域房价涨得太高，部分深圳客无法接受，开始向一些低洼区域转移。

深圳高房价逼使自住型深圳客加快在莞置业，2月深圳客仍为市场主力军。

据监测数据显示，2月住宅成交套数排行前50名中，大部分项目是主打深圳客的项目，表明深圳客仍然为市场主力军。深圳市规划和国土资源委员会1日发布深圳2月份楼市数据：2月深圳楼市成交保持高量水平，新房成交均价再创新高，每平方米48095元，同比增长72.12％、环比增长3.40％。深圳房价持续高升，导致更多深圳打工族在深圳买不起房，加上东莞房价也一路上涨，临深房价直逼2万/㎡，自住型深圳客恐慌入市增多。

刚需高位萎缩，改善需求释放增大。

据东莞中原研究部监测数据显示，2月刚需(70-120)成交占比全市的57%，仍为市场成交主力，主要包括有保利中惠悦城、鸿华I尚城、银湖山庄、丰泰观山碧水、南部湾万科城、嘉华星际湾等133个项目成交。从各面积段成交比重走势看，近半年多刚需比重持续下滑，刚需高位萎缩明显，改善需求受宽松政策刺激释放增大。