● 深圳客:临深房价涨得太高,深圳刚需客分散流入东莞其它洼地。
经历年前加速高升后再经历节后的持续上涨,目前东莞房价已上升到一个比较高位水平。数据显示,目前泛临深区域房价普遍超过12000元/㎡,其中塘厦洋房价格卖到了17400元/㎡,凤岗的也升到近17000元/㎡,松山湖更超过2万元/㎡,塘厦的一些楼盘也是直奔2万元/㎡。近一年东莞临深房价实在涨得太快太高,已导致不少深圳客无法接受,或买不起。一方面,深圳投资客考虑后市房价上涨空间问题,投资变得谨慎;另一方面,部分深圳刚需客直接买不起。
在去库存时代下,越来越多利好政策将出台支持刚需入市,面对同样高企的东莞临深房企,预计这类深圳刚需客将分散流入那些交通便利且价格相对低洼的区域,如沙田、寮步、厚街、大朗、常平等,这些区域接下来有望量价齐升。
● 量价:预计3月楼市回暖速度加快,成交量价齐升。
价格方面,政策环境越来越宽松,市场向好进一步推动房价上涨,预计3月东莞住宅房价持续上涨,但局部走势有所分化。首先是,年前房价已在短时间内大幅上涨的项目大都不会再涨价,房价将保持高位企稳。因为这些项目价格已基本在天花板之下。其次,在这波涨价行情中,后来者会受市场推动,这些项目价格将保持稳步上涨的态势。最后,城区可售房源稀缺,供求关系决定城区项目价格会大涨。
成交方面,预计楼市回暖速度加快,住宅成交量环比明显大增。究其原因:一、供应量大增,迅速激活购房需求。二、宽松政策持续加码刺激,客户入市增多。三、深圳房价非常高,不断挤压自住型刚需客向莞外溢。四、二三级联动项目增多。据监测发现,3月份启动二三级联动项目明显增多,包括一些纯新盘首次入市即走“二三级联动”之路,如紫薇银座、信鸿蔚蓝海岸等。
● 建议:当前又是良机,入市需趁早。
对客户建议:受利好政策持续宽松刺激,开发商心态趋向积极,东莞房价走势仍然看涨。加上下半年将有许多高价地亮相入市,势必会推动房价继续上涨,而恰好上半年供应量比较大,客户一旦看中房即可下手。
对开发商建议:
一、股市分流楼市投资客。为去库存,接下来政策面还会继续宽松,包括降准降息仍有空间。从3月1日起央行降准后,A股触底反弹大涨,反映降准有效修复市场信心。若接下来央行再释放流动性,股市上涨态势有望确立。进场追涨者增多,股市会持续分流楼市投资客。
二、东莞房价飙得太高,深圳客在莞置业遇到瓶颈。加上目前东莞临深房价直奔2万/平米,涨得实在太疯狂,这使深圳客投资到了一定的瓶颈阶段,市场看空情绪增多,这波投资热潮会逐渐降温。此外多个洼地也逐渐被填平,如寮步、大朗、沙田一些楼盘涨到1.1万元/㎡以上,部分刚需客入市放缓。
三、下半年万科、碧桂园众多项目入市,市场厮杀激烈。万科和碧桂园许多新项目大都是去年拍的地,大部分预计在下半年入市,为避免后市与大品牌竞争激烈,目前手里有货的开发商应尽快出货。加上在需求减少的形势下,下半年楼市厮杀会愈加激烈。
四、目前市场严重供不应求,客户入市积极性比较高,是出货的良好时机。
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