2012上半年东莞土地价格飘红 供应成交双双下滑

　　七、2012年上半年土地市场特征总结

　　※上半年土地供应偏紧，致使成交总量萎缩。

　　2012年上半年，东莞土地市场成交55宗，面积161.91万㎡，同比大幅减少59.14%;成交金额63.1亿元，同比减少31.72%。总体成交量偏低，吸纳量有所降。从供需比来看，上半年东莞商住地供需比为0.97，土地市场供应上的偏紧，致使成交量迅速回落。上半年国土部门为防止流拍现象，谨慎推地。尽管成交量同比去年锐减，但推出的地理位置较为优越，成交结果也比较可观。

　　受调控政策的持续影响，去年年底整体市场低迷不振，库存量逐渐走高。春节过后，东莞楼市走出持续下滑状态，同时央行也下调存款准备金率，一线城市第二轮降价潮开启，楼市调控政策没有明显松动的大环境下，东莞本土开发商仍然处于去库存时期，只有部分资金实力较强的开发商，在商业市场领域有所斩获。随着存款准备金率的下调、央行降息等货币政策的松动，开发商资金局面有效缓解。4月、5月东莞土地市场明显升温。其中， 4月、5月成交面积分别是10.19万㎡和29.67万㎡，保持较高的水平。进入6月份，仅有2宗商住地成交，市场转淡。

　　※一、二线镇区交投活跃，土地成交溢价现象突出。

　　2012年上半年，东莞商住用地成交集中在一二线区域。其中，一线镇区成交6宗，占地28.23万㎡，二线镇区成交5宗地块，占地25.93万㎡，三线镇区成交2宗，占地3.5万㎡。上半年，一二线镇区表现活跃。从土地成交的结果来看，溢价成交的现象较为突出。13宗成交的商住地当中，有9宗地块是溢价成交的。而溢价率在40%以上的地块有6宗，如编号为2012WG018的大朗镇大井头社区地块，经过2家开发商39轮竞价，最终被甘肃天麟房地产开发有限公司收入囊中，地块占地面积2.58万㎡，容积率为2.4，成交总价15270万元，溢价率74.12%，折合楼面地价2462元/㎡，地块地理位置十分优越，靠近大朗行政中心，商业开发前景被看好。

　　今年上半年，东莞商住地供需比为0.97，这体现出土地市场的供应偏紧，致使成交的萎缩。土地供应同比去年出现较大幅度的下滑，而土地成交频现溢价现象。主要原因是，一方面为防止土地流拍现象，国土局不敢贸然推地。另外方面是楼市调控持续，政府有意推区域地段较好的土地，对开发商的吸引力较大，致使土地频现溢价成交。

　　※本地开发商扩大本土优势，拿地比重占7成。

　　2012年上半年，东莞商住用地市场有零星供应，引来本土开发商跃欲试，扩张本土优势。

　　上半年，东莞本土开发商拿地11宗，合计面积42.69万㎡，占比重74.03%。而外来开发商仅有万达地产和甘肃天麟两家外来企业拿2宗地块，合计面积14.97万㎡，占比重25.97%。与去年广深开发商频繁进驻东莞相比，今年却是集体失约。上半年，本土开发商表现抢眼，不少房企青睐于自己熟悉甚至自家门口拿地。这也体现出了部分房企手握现金寻求项目，并且对东莞楼市的长期看好。而本土房企对东莞房地产市场预期较高，借机扩大版图，巩固本土优势和知名度。但是难得一见的现象是，去年在东莞土地市场攻城拔寨的外来开发商，此时却是集中失约，显然对于战线铺得太长的开发商而言，启用“过冬模式、谨慎拿地”也在情理之中。