东莞楼市10月供应刚需占主导 水乡片区房价上涨

2013年10月东莞商品房成交面积为79.54万㎡，环比下降1.92%，同比上升16.82%；住宅成交面积为73.58万㎡，环比下降0.2%，同比上涨19.14%。住宅成交总金额为63.42亿元，上涨幅度明显高于面积的，说明同比去年同期住宅均价有所上涨。

10月开盘、加推项目前期蓄势较好，但销售率不甚理想。

虽10月住宅签约量与9月迫近，但主要是由于个盘项目贡献比较多，如碧桂园天麓山、保利未来城市等。但是从中原研究中心对市场10月份实际开盘及加推项目监控显示，62%的项目开盘销售率未能达到市场预期，例如，大岭山某项目开盘销售率仅为42%，常平某项目加推出货甚不理想。其中也有不少项目解筹率甚高，如凤岗某项目开盘当天解筹率达75%、沙田某刚需项目解筹率达76%。整个住宅市场，纷纷显现成交氛围降温局面。加上，10月中下旬客户来访量明显减少，说明客户对目前市场信心不足，犹豫徘徊。

10月住宅成交大体有所下滑，市场观望情绪增加视为关键影响因素。

据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，10月与9月有住宅成交的个盘数相当。而10月签约套数在200-400间的个盘数比例仅0.9%，明显比9月的2.75%大幅下滑，50-200间的个盘数比例也出现了下降。10月住宅市场交投热度有所降温，多盘销售量环比明显有降。究其原因，市场供需与政策调控等多方力量博弈，导致市场观望情绪增加，视其为关键影响因素。

前期营销推广到位及蓄客充足，助推“银十”签约量居高。

10月东莞楼市住宅成交73.58万㎡，环比“金九“旺季微量下降，降幅仅为0.2%，其成交火热势头有目共睹。但实际上，10月的住宅成交市场并不如9月火势猛烈，究其原因：首先，前期品质较好的入市楼盘，本月进入签约高峰期；其次，10月东莞不少楼盘加快营销节奏，前期积累的客户资源在加推新货时，紧迫迎合市场达成成交。

后市走势：目前，东莞市场虽整体情况较好，但由于今年东莞房价持续上涨，现阶段市场观望情绪高涨及政策预期隐忧增加，后续出货压力将增加。在10月中旬开始，市场上已有个别楼盘初显“降价“迹象，渐近月底，更有个别开发商为蓄力出货，打出“低字头”价格，以博成交；甚至有开发商在线下试行超首付操作。年底要想保持近期的交投量，甚至谋求有所突破，那么后续需在加推或开盘的项目定价上作理性调整，迎合市场大势。

（四）供需比较

10月住宅市场供需活跃，整体相对平衡。