东莞楼市10月供应刚需占主导 水乡片区房价上涨

▲东莞政策预期隐忧与日剧增，部分购房者观望情绪增加。

今年3月出台“国五条”对市场进行微调，二套房首付及个贷比例提高、卖房差额征20%个税 、全面限购。但是对于东莞的影响微乎其微。近两年来，东莞房地产发展速度突飞猛进，届时市场成交也创造了一波又一波高潮。全国环境下，北上广等一线城市价格快速上涨，相继出台“深八条”、“京七条”，然而，东莞借三临广州、深圳、惠州的区位优势，吸引外围客户强劲渗透，价格环比去年有所上涨。但东莞作为二线城市，且价格上涨态势相对平和，市场接受度依然较大，因此预计东莞地方性房产调控政策有别于其它城市，出现区域分化现象。房价的持续上涨，引发了投资者对通胀预期的担忧，市政府跟进出台调控新规预期增加。因此，预计相应会影响相当一部分对后续政策调控房价下降的观望者，持币静观待变。

▲经济持续回暖，增长态势表现良好。

2013年10月最新相关经济指标明显表示，中国经济维持企稳回升状态，10月汇丰中国制造业PMI初值升至50.9，非制造业PMI为56.3% 创年内新高。同时，多位专家和机构由10月居民消费价格指数等经济数据预测10月份CPI同比涨幅或达3.3%，四季度也或将继续小幅走高。美国QE缩减计划被延迟，外部资金出现回流，国内通胀压力隐现。整体上，国内经济环境好转形势尚为稳定，增长态势表现良好。

▲开发商资金链收紧，一次性付款或首付灵活处理方式更受青睐。

当前银行放贷持续收紧、一线城市区域政策纷纷出台等导致购房者望而止步，开发商资金链回笼压力增大。无疑，眼下一次性付款或首付灵活处理方式将更受青睐，能直接减少开发商资金回笼压力。而当下市场房价依然高企不下，10月已有个别项目一次性付款优惠力度加大，如打出一次性付款97折大优惠活动等，积极鼓励购房者当机立断，一次性付款购房。

▲多盘加推入市积极，市场仍以刚需产品为主流。

在楼市政策窗口期，东莞楼市却不甘沉默，11月将继续有近30个楼盘加推新品，其中纯新盘有6个，其中以刚需产品为供应主力，据监测加推楼盘主要有怡丰君逸名轩、鼎峰尚境、万科金色梦想、万科金域松湖、汇景御泉香山、皇庭壹號公馆、沿海江湾国际、悦榕东岸、万科金域国际、保利未来城市、佳兆业东江豪门等等。而纯全新盘较少，仅约6个，有佳兆业帝景中央、世纪城幸福公馆、尚书悦府、盈拓御江等。对于后市年底仓促入市的项目而言，一方面，要面临市场观望浓郁压力；另一方面，还要面临金融信贷和中央政府调控政策的尴尬局面；最后，还要承受市场对其入市定价和项目价值的多方考验。

▲住宅调控施压，预计开发商调整推售节奏，加大商铺、车位等非住宅出货。

10月住宅市场受到金融信贷和政策等多方因素影响，签约量有所下滑。前期营销推广的到位和蓄客充足，使得市场交投持续激烈，购房需求在前几个月得到了充分的释放。当下，年底信贷收紧将使部分依赖贷款购房的刚需客户难以入市。按照惯例，每年年底的信贷额度较为紧张，预计这种紧张要延迟到年末或明年1月。鉴于目前住宅调控施压不断，刚性需求观望剧增，资金相对充足的开发商会相对谨慎，不急于出货，反而会调整推售节奏、房源结构，加大商铺、车位等非住宅出货力度。转战商铺、车位这些不受住宅政策影响的物业类型的销售，将更有利于部分开发商出货，加快资金回笼。

▲成交量或出现一定幅度回落，品牌房企争夺战越演越烈。

受捧渐行渐远，2013年已开始逐步进入尾声。今年的市场交投氛围明显比去年强烈，二季度，市场全面释放了较大的潜在需求，并有部分未来几个月的交易量，都已在二季度提前释放。今年东莞楼市成交火热，而临深片区一直成为年内的高火力战场，其深圳客的贡献是功不可没的。而当前楼市调控正处深度博弈期，在相当的一段时间内，需求观望和多方力量的影响指数会直线上升，在10月，碧桂园可谓大出手已极大释放成交，加之前期极度透支的市场需求及眼下调控政策严格力度或增加的因素，预计市场成交量出现一定幅度回落。此外，10月下旬市场客户来访量明显下降，连续两个星期未见改观，鉴于购房周期影响，预计成交量放缓。在市场供需与政策调控的相互调整期间，需求量的骤然萎缩，促使品牌房企争夺战越演越烈。