东莞楼市10月供应刚需占主导 水乡片区房价上涨

▲市场多方因素助推价格上涨，短期内涨势受抑。

虽目前市场已有多个楼盘显现“降价”迹象，主要表现在大户型出货。但刚需户型产品价格变动尚保持谨慎，预计未来东莞住宅市场价格走势依然上行，主要有以下几个影响因素：一、今年除了住宅市场成交火热外，土地市场也交投强烈，开发商拿地成本明显较去年高。二、土地市场中，外来品牌房企和本土名企拿地甚为积极，其地块主要集中在塘厦、凤岗、黄江、沙田等热点镇区，品牌效应、区域优势和项目规模，提升楼盘价值，从而拉升价格。 三、后市预期上市项目品质相对较高，个别是目前热点区域热销的项目，自然助推价格上行；四、中心城区刚需产品供应偏紧，客户购房需求旺盛，供需不平衡使得开发商对价格预期较高。但目前，由于金融信贷收紧和政策调控紧迫，市场正处于博弈期，众多开发商均不敢冒然提价，短期内价格涨势受抑。

▲“优惠促销”措施或弥漫全城，“以价换量”成为当下最奏效的营销手段。

进入11月，天气已开始逐渐全面转凉，购房气氛也相应有所降温，那么开发商想取得成交，无疑要通过举办活动和推出一些特别优惠措施，吸引观众眼球，唤醒购买欲望。目前中央政府预调微调加码，一线城市纷纷出台调控政策，增加了东莞开发商对市场担心情绪。现行政策主要是较为针对改善性产品，加之考虑年底业绩目标冲刺等原因，三十六计走为上计，预计后市开发商大量举办优惠活动。市场上，在价格、总额上能推出一些较高的优惠，将是购房者甚为关注的。市场明显已出现信号，10月有多个楼盘纷纷打出优惠信号，如沿海丽水佳园“2万抵20万钜惠”，永江臻萃园“首付4.5万起，享2万抵95折优惠”，金田花园花域“5000抵2-6万”特惠等等，在过去的10个月，虽部分开发商已取得了非常不错的成交量，如中信地产、碧桂园地产在三季度末已完成全年业绩目标，但仍有不少开发商要直面年底冲量难题，眼下政策调控愈加强烈，开发商应紧抓楼市发展形势，抢得先机，杜绝观望者对后市长期看空。据中原研究部不完全统计，后市将有个别开发商推出特大优惠活动，通过大让利以博成交。如大朗某项目已推出11月看房团最高优惠20万、万科5盘联动，1000万礼献东莞。随着优惠方式穷出不尽，价格导向效果逐成，市面氛围积极提升，“以价换量”，将成为当下最奏效的营销手段。

▲深圳二套房首付上调至7成，利好临深片区楼市成交。

于2013年10月31日，深圳人民银行发布深圳最新住房信贷政策调整通知，其新规强调：自2013年11月6日起二套房贷首付款比例不得低于70%。由此说明未来在深圳购房首付压力明显增大，且深圳房价年内一直持涨，大大提高了购房成本。而塘厦、凤岗等临深片区价格相对一线城市较低，而且区域内先后陆续有品牌房企进驻，将更大地提高了楼盘商品房的性价比，极大刺激深圳客外溢增加，利好临深片区楼市成交。未来，在需求的强劲渗透和地方政策的利好影响下，塘厦等临深片区楼市或进入“万元时代”。