东莞楼市10月供应刚需占主导 水乡片区房价上涨

水乡片区住宅价格普遍上浮，中堂得益于广州地缘优势，上涨明显。

随着市政府对水乡片区的极力打造和建设逐步落实，2013年水乡片区的房地产闹市应运而生，发展相当迅速，届时也取得了较好的成交成绩。可见，该片区的经济和楼市前景是非常被看好的。而在2013年10月，水乡片区的多个镇区的住宅价格普遍出现了弹性上浮。其中，以中堂镇价格变动尤为突出。究其原因：一、中堂作为水乡片区之一，也是市政府重点打造的区域之一，市场前景尤被看好；二、在2006年至2010年，中堂房地产市场尚较为空白，仅有中堂东港城、南国雅苑和莞都国际花城老盘供应。而目前中堂镇在售的项目并不多，仅有5个，个别规模面积很小，另外有两个是旧盘。但多年来市场长期累积的潜在需求是不容估量的。三、中堂地缘优势明显，靠近广州新塘，能较好地吸引更多的广州客户置业；四、目前中堂的房价尚低洼，更受购房置业者青睐。

10月个别房企加快对大户型的去货速度，部分项目已初显价格松动迹象。

据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示， 10月160-180㎡的大户型签约中，有多个尾盘项目基于出货速度考虑，已初显价格下浮现象，成交量也相应有所提升。大户型市场存量较多，竞争压力较大，但现状政策对大户型存在不利的影响。比如房产税出台预期及利率提高，而且大户型多数以二次置业为主，银行对首付审批加严。因此导致客户入市欲望不强，积极性不高。而开发商基于年底冲业绩，采取的更多的是一些价格暗降方式，如“以价换量”、控制总价以一次性付款多优惠方式、低首付策略等。以价格的让利来换取更多的成交空间。

年内各大住宅类型成交均价弹性尚小，整体呈结构性上行趋势，上涨后劲仍然十足。

从价格上来看，2013年东莞全市住宅成交均价波动弹性较小。自去年三季度开始至今，普通洋房和高端洋房的均价走势十分平缓，而豪宅洋房自今年二季度始价格上涨速度有所增速。内年，别墅和公寓均价在8月份出现反弹大幅上涨，主要是由于当月市场有保利生态城、御花苑、海逸 豪庭和世纪城国际公馆等多个项目成交多套别墅，并有个别项目别墅成交价格相对较高，从而拉升总均价；8月公寓有益田大运城邦入市价格相对较高，且成交成绩斐然，拉高均价。虽然年内大致上住宅均价波动不大，结构性上行幅度较小，但从整个市场走势来看，东莞住宅市场均价上涨的后劲仍然十足。