东莞楼市连续两周降温 多个新盘年底将入市冲量

一、一周房地产市场导读

1、宏观环境：一线城市或会加码调控  东莞楼市观望开始显现

十八届三中全会后，一线城市加码调控的可能以及加快房产税立法试点，扩大成必然的政策走向对四季度市场走势有明显影响，楼市交易量将会受到打击。从目前来看，在预期和供需矛盾的背景下，后续房价上涨的压力较大，调控也面临很大压力。新政或引购房者观望，楼市调控政策备受瞩目。

11月开始东莞市场热度放缓，尤其观望开始显现，预计年底2个月楼市与前几个月相比整体交投会有所降温，但因为接近年底冲量期，开发商优惠将有所加大，将会释放部分的购买力，同时，11-12月将有多个新项目入市，预计年末市场情况不会太差。

2、新增供应：观望情绪加重推货减慢   刚需及微改善型产品为主

三中全会期间，市场观望情绪加重，开发商放慢推货步伐。瑞峰置业市场研究部数据监控显示：上周（2013.11.11-11.17）东莞全市虽然维持有10个项目有商品房新增供应，但个盘推货量明显减少，以少量推货来维持市场热度。7个项目有住宅产品供应，合计新增1212套，面积约14.36万㎡，环比下滑近3成；其中供应量突出为是桥头石竹山水园（推422套96-128㎡两-三房）及万科翡丽山（240套95-97㎡的刚需三房）两大项目，其他项目推货量都在200套以下。

3、成交情况：连续两周降温  多个新盘年底有望入市将冲高成交量

上周东莞楼市住宅成交1392套，合计面积14.61万㎡，环比基本持平，连续两周降温。主要是因为：一、上周除了凤岗名流印象花园、高埗新世纪颐龙湾新品开盘获得较好销售业绩之外，其他项目的去货一般；二、别墅成交回落，前两周由于万科四季花城的销售，别墅成交量一度被拉高，随着该项目网签的落幕别墅成交也回归正常态势；三、开发商年终冲量吸引购房者入市，“低首付”手段愈演愈烈，如香市1号、长堤1号等项目；四、多个新盘仍在蓄客阶段，如中央财津、佳兆业帝景中央、天骄御品、城市立方、石排国际公馆、世纪城幸福公馆等项目，这些项目有望在年底入市，或将带动成交量再度回升。

4、成交均价：中低价位项目签约再度走高  住宅均价环比小幅下滑2%

上周东莞住宅签约价为8716元/㎡，环比小幅下滑2%。主要是因为高端项目及城区签约比例再度下滑，而二三线镇区的中低价位项目签约走高，如上周洋房排名中低于“8千”的项目占了7席，表现在高埗新世纪颐龙湾签约83套，均价仅为6658元/㎡、望牛墩富盈四季华庭70套，均价5915元/㎡，沙田庄士新都滨江豪园70套，均价6555元/㎡等项目，从而拉低整体的价格。

5、区域供需：凤岗塘厦连续两周夺冠亚军  颐龙湾助高埗排名第四

上周东莞仍有30个镇区有成交记录，凤岗塘厦两周依然排名冠亚军。凤岗上周个盘效应较为凸显，名流印象花园二批新品11栋88-132㎡3-4房11月9日开盘，销售率近9成，上周网签187套支撑凤岗再度夺冠。塘厦虽仍然排名亚军，但各项目的成交都在60套以下较为一般，碧桂园天麓山签约52套为区域最高。沙田在庄士8号新品签约70套的冲击下，尽管保利、碧桂园项目签约回落，依然稳坐前三甲。高埗由于新世纪颐龙湾的再次规模推货，排名第四。

6、产品成交：70-100㎡刚需当道  130-160㎡改善型产品成交上升

上周70-100㎡刚需产品成交793套，占总量57%，呈现上涨趋势；100-130㎡首次改善型产品成交平稳，别墅成交由于万科四季花城网签的释放完毕也出现回落。此外，130-160㎡改善型产品签约90套，环比上升5成。

二、东莞房地产市场

1、土地市场

1.1待拍土地：联华国际夺望牛墩两宗商住地   石碣近5.85万㎡地块待拍