东莞11月土地供需两旺量升价跌 年底供应呈上涨

4、成交多是二三类非热点开发的镇区地块，楼面地价连续三个月下滑。

据东莞中原研究部监测数据显示，11月东莞商住地楼面地价是2088元/㎡，环比下降22.93%，同比下降0.81%，连续三个月下滑，主要是由于本月成交多是二三类镇区非热点的镇区地块，如望牛墩、高埗、清溪、沙田等镇区，地块综合素质不高，缺乏热点区域的优质地块支撑，楼面地价处于中低位的区间。

5、个别地块受市场追捧，本月溢价率迅速飙升。

据东莞中原研究部监测数据显示，11月东莞商住地溢价率为66.97%，比上月16.46%，溢价率大幅上升。11月个别受到市场追捧，溢价率高位拉升整体溢价率。如高埗大道一宗商住地吸引5家企业疯狂抢夺至204轮，光大地产以溢价165%斩获，石碣刘屋村一宗商住地吸引7家企业争夺至120轮，最终中熙地产以溢价92%拿下。

2013年11月东莞土地交易明细：

三、土地个案评论

1、光大地产3.29亿元斩获高埗近5万平沿江商住地、

11月1日上午10点，高埗镇高埗大道旁编号2013WG050的一宗占地面积为49425㎡建面9.53万㎡的商住用地在东莞国土交易网挂牌出让，该地块为高埗镇2000年以来的首宗挂牌上市的商住用地，各项条件优势明显，引来了5家公司204轮的激烈报价，也是东莞2013年竞争最为激烈报价次数最多的一次土地拍卖。该地块最终由东莞市景湖海岸房地产开发有限公司以32906万元斩获，溢价率高达165.24%，折合楼面地价3449.62元/㎡。

地块与东莞城区一桥之隔，低容积率拥有江景资源。

编号2013WG050地块位于高埗镇高埗大道南，万隆路与沿江南路的交汇处，与万江仅有一江之隔，经由高埗大桥即能快速进入东莞市区，此外，临四环路、莞穗大道等主要大道，3、16、C4等十多路公交车通达东城、南城、莞城、万江及各镇，交通便利。地块北面为高埗丽江花园，南面为东江支流，与万江水印长堤隔江对望，周边有理文公园、丽江酒店、高埗义乌小商品城、诚惠百货、吉康药店等设施配套，生活及景观资源优势皆十分明显，该地块容积率仅在1.0~1.93之间，建筑密度小于等于22%，预计未来将被打造成别墅、高层江景洋房兼容的高尚住宅小区。且由于临近城区的地缘优势，未来发展也将受到城区尤其是万江的辐射，可以预见该项目将给沉寂的高埗楼市带来全新的气象。

高埗房地产区域价值因梨川大桥提升，适宜大盘操作。

高埗镇目前户籍人口有3.78万人，外来暂住人口近13万，多年来当地居住需求以自建房为主，楼市发展沉寂，近年来高埗镇政府开始重视与加快房地产开发，曾提出“宜居高埗，住在高埗”的目标，升级交通配套及周边环境，吸引市区与周边镇街的购买力前来投资置业，2010年，光大地产江与城项目落户高埗，实现了高埗房地产项目建设零的突破，但据了解，占地300亩的江与城项目截止目前为止仍在规划状态中。高埗唯一在售楼盘为占地66.2万㎡，建面达120万㎡的新世纪·颐龙湾，该项目分五期开发，截至2013年10月31日，其住宅去化面积为23.32万㎡，仅余28套别墅85套洋房产品在售，后期仍有几十万平米在开发中。

以上可见高埗楼市尚在起步阶段，发展比较缓慢，未来仍有很大的发展空间。高埗的房地产行业蕴藏着较多的机遇，一是相比临近的城区，高埗的可开发用地还比较多，而且大多拥有丰富的江景资源；二是区域价值的提升会推动区域地产项目的价值提升，目前高埗洋房价格仅在5800元/㎡左右，别墅价格在10000元/㎡上下，预计2014年6月通车的黎川大桥，将会打通高埗与城区联系的任督二脉，届时，高埗将会开启融入大城区的步伐，房地产开发渐渐向万江、莞城靠拢。

目前高埗正在运作的地产项目有两个明显的特征，一是品牌发展进驻，二是大盘运作。最新成交的这宗地块也符合这两个特征。大盘运作，易形成规模，对市场的整体升级也有促进，入住人口的集聚，交通、配套的完善，都会使对城区置业群体的吸附力越来越强。而东莞城区楼盘价格越来越高，规模呈现越来越小，高埗的这些城郊大盘因为临近城区，交通方便，同时性价比较高，低密度规划等优势，将会吸引越来越多的城区置业者，城郊大盘的运作，是高埗楼市的发展方向。

光大储地丰富继续深耕东莞市场，未来将在高埗“造城”。

拿下该地块的东莞市景湖海岸房地产开发有限公司，其法定代表人为卢成通，而据了解，卢成通实为光大地产高管。作为东莞本土最大的开发商，光大地产今年的在售项目并不多，主要为松山湖的锦绣山河、黄旗片区的天骄峰景、莞城的高价地广场以及西平的景湖荣郡尾货，但是截至10月31日，在开发商商品房成交金额排行榜中，光大地产以25.42亿元排行第三，仅超级大盘锦绣山河即贡献了18.81亿元，可见其以规模化的优质项目取胜。

光大地产近几年走上了异地开发之路，但是在东莞仍然有丰富的土地储备，天骄御峰、天骄国际、光大·江与城、景湖九期、光大火炼树城市综合体项目等尚在规划开发中，加上最新的高埗地块，储地非常可观，东莞仍是光大地产的主战场。

截至目前，光大地产在高埗储地近25万㎡，未来将在高埗展开“造城”运动，高埗楼市格局将会因其而呈现新的面貌。