东莞11月土地供需两旺量升价跌 年底供应呈上涨

望牛墩借枢纽打造“宜居”滨江水城，促进房地产发展。

根据此前的《水乡片主体功能区概念规划设计》，在空间结构上，水乡片呈现“一心两区三组团四片”格局。一心，指的是望洪枢纽水乡片区中心；两区，是麻涌临港产业区和中堂潢涌工业区；三组团，是麻涌、中堂、道滘三个组团；四片，沿倒运海水稻、赤窖口河、东莞水道流域形成的四片生态开发区，望牛墩和洪梅镇因望洪枢纽站独占地利。

尽管政府大力支持水乡片区的发展，但是规划仅仅停留在概念上，实质性的措施缺乏，各类规划的利好未能有效兑现，开发商在水乡片区拿地仍然相对谨慎。望牛墩的发展目标由过去的“宜工宜商宜居现代滨江水城”改为“宜居现代滨江水城”，四字之差凸显出望牛墩未来在“宜居”方面的发展倾斜。望牛墩当前房地产发展落后，仅有富盈四季华庭一个项目在售，房地产发展长年沉寂。望牛墩经济发展落后，产业基础偏弱，正是借助水乡片区规划的利好，企图通过重大项目为区域经济需求新的增长点。继顺海实业投资有限公司拿下两宗商住地后，联华大规模在望牛墩圈地，反映当地政府企图通过越来越多开发商的进驻，能提升区域楼市发展，打造片区标杆项目，从而带动楼市发展的活跃。接下来望牛墩将更加结合“宜居”的承诺，更加注重生态环境、城市环境的保护和提升，房地产作为支柱产业的地位凸显，将会盘活更多土地发展房地产。

6、中熙地产2.74亿元斩获石碣刘屋社区地块，楼面地价3601元/㎡

11月20日15点，石碣镇刘屋社区编号2013WG061的一宗占地面积为5.86万㎡建面7.61万㎡的商住用地在东莞国土交易网挂牌出让，因地块各项条件优势明显，引发新一轮的土地大战，共有7家公司参与了抢夺，在经过120轮硝烟弥漫的激烈报价后，该地块最终由东莞市长裕富泽园建造有限公司以27412万元斩获，溢价率高达91.53%，折合楼面地价3601元/㎡，是迄今为止石碣土地市场楼面地价最高的一宗地块。

地块拥有绝佳一线江景容积率仅1.3，适宜打造高端住宅区。

2013WG061地块位于石碣镇滨江路一侧，拥有绝佳一线江景，“城市绿肺”大王洲生态岛近在咫尺，景观生态资源丰富；左临石碣百万平米大盘达鑫江滨新城，右挨纯别墅社区好望角，未来的社区生活氛围浓厚；在交通上，与城区仅一江之隔，由滨江路经大王洲桥即能快速进入东城中路，在《东莞市主城区发展战略》中石碣部分区域被划入东莞主城区，主打“东城北”概念，城市功能将与城区逐步连为一体，该地块所在区域恰在规划范围内。值得注意的是，该地块容积率在1~1.3之间，地块占地58559平方米，规模大小较适宜打造低密度的高端别墅社区，随着城区住宅用地的减少殆尽，城区可建住宅项目尤其别墅产品越来越少，城市高端购买需求将东拓北上寻求外溢，有利发展的区域规划，较大的升值空间与适宜居住的生态条件，2013WG061地块未来所打造的项目将以这些优势吸纳这部分外溢的购买力。

石碣江景别墅目前有价无市，城区认可尚需时间。

从2008年至今，石碣在售商品住宅项目并不多，有且仅有8个。在2011年以前石碣楼市发展较为沉寂，进入2011年后，随着石碣中心片区物流和商贸服务业的迅速发展，还有莞深产业带的聚集带动了石碣电子产业的崛起，再加上《东莞市主城区发展战略》提出的石碣融入主城区规划，石碣楼市迎来突飞猛进的发展，新盘入市或老盘加推都取得了不错的销售率，2011、2012年年均消化住宅面积皆在10万平米以上，2013年继续平稳走货，部分楼盘逐步进入尾盘状态，截至2013年10月，住宅库存较多的楼盘仅余达鑫·江滨新城，而未来预计上市的全新项目尚有建面7万多平米共368套的盈拓御江。在成交价格方面，石碣洋房普遍成交价格在5000元/㎡左右，而作为一线江景项目的达鑫·江滨新城，别墅均价15000元/㎡，洋房7000元/㎡，同样靠江的盈拓御江，据了解，洋房产品预计成交价格在8000元/㎡，别墅产品13000-15000元/㎡，该项目在2011年的拿地楼面地价为2219元/㎡，利润空间较为可观。但是目前石碣楼盘的消化群体主要为石碣当地客户及周边石龙、高埗的部分客户，城区客户的认可度则相对偏低，尤其别墅产品有价无市，从2010年至今，仅达鑫·江滨新城一个项目在售别墅，四年间仅成交27套产品，镇区基础配套毕竟与主城区存在差距，与城区的融合也是漫长的过程，寻求城区客户的认可需要一定的时间。