瑞峰：东莞房企推货仍谨慎 热点片区及刚需量价企稳

   一、一周房地产市场导读

1、宏观环境：房贷从紧一线城市房价仍涨   二线城市房价下降非普遍现象

全国层面：国家统计局24日发布的1月份全国70个大中城市新建商品住宅销售价格统计数据显示，1月份一线城市的房价涨幅依然凶猛，刚需及改善型住房需求旺盛，房价水平只增不减，虽然多数银行均提高基准利率，但是这并未阻止购房人的热情,。相较于一线城市，中小城市房价却呈现房价回落、新房销售乏力的态势。记者调查发现，降价幅度较大的楼盘均位于郊区、且由于其历史定价较高、区域库存较大、本土开发商急于回笼资金以价换量是楼盘降价的主因、降价现象是个案而非普遍现象。

东莞层面：近期东莞市市长强调2014年东莞经济工作目标：东莞要坚持9%左右的增长底线，稳中求进、稳中有为的工作总基调。与此同时，多个新的经济增长源纷纷落地：如占地百亩投资过6亿的玖龙纸业总部落户松山湖、首批两家跨境贸易电子商务产业园揭牌、东坑首个市属重大项目投产、茶山将围绕火车站规划城市、黄江投资两亿建西环路、塘厦今年安排1671万支持企业转型升级等都将成为东莞经济增长新引擎。

2、新增：楼市利空消息频出 悲观情绪蔓延  东莞楼市供应恢复缓慢

一系列楼市利空消息的传出，导致楼市悲观情绪迅速蔓延开，一直对宏观楼市也“置身之外”的东莞楼市也受到影响，观望情绪加重，开发商推货依然谨慎，采取小幅度加推或者延迟开盘的策略。上周东莞全市仅有3个项目取得开工许可镇，其中2个项目有洋房供应，分别是东坑的金达锦绣东方125套73-138㎡的新品及道滘的富盈W0城的192套108-123㎡的产品上市；非住宅方面，北大资源御湾有1537套车库产品供应。

3、成交情况：环比微涨6%  阳春三月推货增强  成交有望平稳上涨

瑞峰置业市场研究部监控数据显示，上周东莞住宅成交918套，环比微涨6%，同比下滑43%；成交面积9.14万㎡，环比微跌2%；成交金额为8.28亿，环比下跌3%。从整体来看，住宅成交缓慢回升中，与去年同期对比则有明显距离，主要是因为今年年初的政策环境不明朗，观望情绪较为浓重，成交缓慢上升；而去年政策环境稳定，买卖双方对后市预期乐观，皆积极入市，让春节后的市场迅速回升。

从上周市场的表现来看，城区表现强劲，以投资类的产品为主，表现在香树丽舍集中网签118套27—63㎡公寓产品，其实该产品早已出售，是被南方电子以团购形式一次性购买，只是上周才进行网签；而临深片区塘厦、凤岗等镇继续升温，为整体住宅市场成交做出贡献。

营销活动方面，对比前几周有所增强，尽管市场环境仍然悲观，但不碍开发商为新盘或新品进行蓄客活动，通过活动人气来试探市场，如世纪城幸福公馆、汉唐蜜园、碧桂园豪庭等新盘皆有营销活动；而旧盘营销策略上依然偏重于“优惠促销”方面，如万科金悦香树、恒大帝景、嘉宏公园1号、怡丰·君逸名轩、君珆花园等项目都进行“认筹可享几折”的优惠活动。

此外，上周打破春节后零开盘的现象，东坑金达锦绣东方2月28日盛大开盘，约推125套73-138㎡两、三房单位，面对到来“阳春”三月，开发商推货的动作或将会逐步增强，有望拉动成交继续平稳上涨。

非住宅则成交563套，环比上涨3成，主要是商铺产品成交较为突出，如愉景东方威尼斯广场成交94套116—170㎡街铺、塞纳河畔69套7—91㎡底铺、万科金色城市花园22套298—329㎡商铺等。

4、成交均价：价格偏高的区域或项目持续热销  均价连续7周“破九”

上周东莞住宅均价为9059元/㎡，环比下滑1%，但依然在“9”字头之上，已连续7周“破九”。原因有：一、因为年后成交量不高，量高的区域集中在城区、临深片区等单价偏高的镇区；二、虽然市场较为悲观，但众多项目价格依然企稳，没有过多的价格让利，只是部分项目进行小幅度的降价，这也是支撑均价在“9”千大关维稳的重点原因。

5、区域供需：单盘网签突出支持南城夺冠  九大区域签约价过万

上周东莞有32个镇区有住宅成交，南城以182套勇夺冠军，主要是由个盘香树丽舍给力签约118套27—63㎡公寓产品所贡献；凤岗排名亚军，主力项目表现在名流印象花园23套、三正卧龙山一号20套、锦龙又一城13套、金凤豪苑11套等；塘厦排名季军，由万科金色城市花园29套、中信观澜凯旋城11套等项目所支持的。在均价方面，过万的有南城、塘厦、东城、厚街、虎门、松山湖、长安、黄江、石碣9个区域。

6、产品成交：

 刚需和首改产品依然主力   别墅呈上涨态势

从产品成交来看，70-100㎡刚需产品和100-120㎡首改产品依然是出货主线，上周有555套的成交量；130㎡以上大户型产品未能延续前周回升的态势，再度出现下滑的迹象，上周仅成交134套，环比下滑7%，签约的项目主要表现在锦绣山河、万科金域华府、丰泰东海山庄、三正卧龙山一号等项目，套数均在6套以上；别墅继续呈上涨态势，上周签约25套，环比上涨39%。