中原：4月东莞住宅成交稍升温 预计5月仍缓慢回升

　　(六)后市展望

　　5月新增以楼盘加推较多，刚需户型供应偏紧，别墅、大户型比例升高。

　　由于4月份楼市延续一季度的促销氛围，优惠活动越搞越大，特别在五一假期间热闹演绎。从五一黄金假期楼市观察来看，开盘楼盘个数较少，市场大都以加推新品为主，并且采取“小量快跑”的走货策略。虽小步快跑方式能较好地试探市场，但同时也存在着一定的弊端，就是房源的选择面偏小不利于客户选购，往往会导致一些客户入市兴趣不高。5月份预计将有20多个项目出现住宅供应，物业类型仍以洋房主导，从产品结构看，刚需户型供应偏紧，别墅、大户型洋房比例有所升高。

　　市场观望基本淡化，但5月中大阵雨降临或挫伤楼市元气。

　　两会过后，政府“双向调控”政策已明朗，加之4月份有个别城市出台限购松绑政策，更有多地仍不断传闻限购松绑消息，种种信息传导政府救市意图明显，市民购房意愿逐步回归理性，市场观望基本淡化。5月中上旬会时有中大阵雨，将影响部分市民出户看楼，预计开发商们在中旬始天气好转后集中推货，推货节奏相当紧凑且又是传统的购房旺季，因此我们判断 5月中旬始来访客量才会有所回升。

　　厚街、塘厦供应活跃;常平供应楼盘增多，区域内竞争加剧。

　　从5月份预计加推的30个项目看，滨海片区和临深片区供应最为活跃。其中厚街、塘厦有3个以上项目出现供应，如厚街有御水南岸、湖景壹号庄园、君丽花园、康联汇展中央，塘厦有万科金色城市、万科四季花城、万科棠樾、万科朗润园。此外，常平供应集中放量较大，如富盈都市华府、富盈加州阳光、华建半岛豪庭、东田丽园供应，加之今年还将有碧桂园常平首府、金凯水都、天林湖花园、美域公馆全新入市。据初步统计，今年常平出现商品房供应的楼盘已达10个，其中住宅供应面积约70万㎡，可见该区域在后市中库存会急速上升。尽管常平是大京九物流重镇，又是东莞市域架构“一中心两支点”的东部支点，更作为埔田七镇规划一体化发展的基点，但市场集中放量庞大、区域内需求能否完全迎合仍待思考，预计未来去化压力明显增大，市场竞争加剧。

　　特价房主流市场，带动其它正常单位成交回升。

　　3月份东莞开发商们陆续推出特价房优惠促销，特价房源去化很快。特价房主要是包括三种情况：一是清仓尾货，为快速清仓回笼资金，减少滞销期间的各方成本;二是开发商把一些光线、通风、采景效果稍差或偏低楼层长期处于滞销的户型拿出来，标签特价来卖;三是正值购房季，开发商欲快速跑量把某些单位拿出来以比较优惠的价格回馈客户。但从4月份成交状况看，3月份楼盘特价房促销并没有给楼盘其它正常单位产品带来明显的成交，带动力度有限，因此5月份开发商们仍需以特价房促销带动，特价房源要更多，加大吸引客户前来营销现场看房，间接带动其它正常单位的成交回升。

　　5月东莞楼盘降价正式开始，年后第二波降价来临。

　　价格方面，5月开发商们在加大推特价房、一口价房的同时，平时的正常单位的价格或将有所下调。因为先前特价房促销营销成果更多是特价房取得了较快的消化，但是由于楼盘平时正常的产品价位调整较少，导致客户主要更关注特价房源。因此，在接下来5月，预计开发商们对平时产品价格调整下调，而且调整幅度会加大，主要通过拉近与特价房的价格距离，并保持价差不能太大，这样才能全面拉动成交。届时，额外优惠的花样也会更多，如贴息、补贴非毛坯费、免息分期、免物业管理费、送主卧家电等等。东莞中原研究部认为，5月将是今年东莞楼市促销幅度较大的黄金档期。若把价格下调和其他各种优惠加起来，优惠幅度将去9折，甚至去到8折多。可见，年后第二波降价将来临，5月东莞楼盘降价正式开始。

　　高档洋房、豪宅产品库存积压严重，二三级联动重任在肩。

　　截止2014年4月30日，160㎡以上洋房存量为113.62万㎡(4888套)，别墅存量为111.02万㎡，环比仅微幅下降。高档洋房、豪宅产品库存积压严重，加之5月新品持续供应，后市去化压力不言而喻。由于东莞本地豪宅客户有限，一些临深片区的项目或加大向深拓客力度，并继续做大莞深的二三级联动营销，二三级联动重任在肩。据东莞中原研究部对市场监测发现，东莞一些楼盘加大在深圳房产媒体网页宣传工作，欲深度挖掘客户资源，如凤雅颂“97-122㎡精工复式开盘、89-116㎡平层新品火热认筹中”、莲湖山庄“5.1臻致样板房开放，约240-320㎡叠墅热销”、世纪城幸福公馆“团购1.5万享92折”、金地湖山大境“30万入主墅区高层”等等。

　　多方带动力量有限，预计5月住宅成交缓慢回升。

　　多方带动力量有限，东莞中原研究部认为对5月楼市回升不要寄予太大希望，预计5月东莞住宅成交仍缓慢回升。究其原因是：一、新增供应以小量加推为主，房源选择性小对客户打动能力不够，市场不会有太大的成交量;二、大量刚需产品已在4月进入市场，5月刚性户型供应偏紧，不利于充分刺激需求释放;三、别墅、大户型洋房产品比重升高，市场成交将会受到压制。四、特价房主流市场，尽管特价房数量增多，但仍是去库存，体量小对助推全市住宅成交回升能力实在有限。