瑞峰：东莞房企推货节奏放慢 住宅成交连续两周下滑

　　一、一周房地产市场导读

　　1、宏观环境：“分化时代”不等于“市场崩盘”

　　虽然最近主要城市房价遇冷，但一线城市和大部分二线城市仍供需两旺，价格处于上升通道。二、三线城市趋于平稳，一些三、四线城市开始降价。

　　房价分化出现后，部分价格下跌的地方政府希望松动调控，松绑限购政策。据报道，有些城市已开始通过松绑限购、下调购房入户标准等方式救市，而另有些地区也放出调整购房政策的信息。局部松绑限购主要是保护刚需。对于未来楼市走势，业内人士一致认为，市场崩盘这种情况不会发生。未来楼市不可能再像从前一样只涨不跌，但也不会崩溃。

　　2、新增：节后推货节奏放慢 个盘供应放量环比上涨36%

　　随着五一假期前后力推新品入市后，东莞供应市场又逐步冷却。瑞峰置业市场研究数据监测显示：上周(2014.5.12-2014.5.18)东莞全市5个项目有商品房新增供应，其中住宅新增1077套，面积约11.81万㎡，环比上涨约36%，主要是厚街花香十二院和大岭山新世纪领居有大量新品上市;非住宅供应量为1.12万㎡，环比下滑45%。从近期市场情况来看，观望情绪依然浓重，预计东莞供应市场不温不火态势将延续一段时间。

　　3、成交情况：买卖观望情绪依然存在 住宅成交连续两周下滑

　　瑞峰置业市场研究部监控数据显示，东莞住宅签约766套，合计面积8.49万㎡，面积环比下滑11%，同比下滑44%，红五月连续遭受打压。原因是：一、新开盘项目网签量依然缓慢，上周进行网签新盘为龙光君御华府，以62套排名冠军，与此前大批量网签的楼盘对比差距明显;二、多个城市降价措施，加之银行房贷收紧力度不减，购房者观望情绪依然存在，虽然促销手段不断，除了个别楼盘取得成效之外，但整体来看效果有限，导致成交乏力;三、从供应量来看，由于市场不稳定开发商也在观望，推货策略上更多是通过小批量推盘来营造热闹气氛，以此来试探楼市。四、临深片区经过前4个月大量释放深圳客户需求，新推货量也在缩水，目前再度转入客户积累的阶段，无法继续支撑整体楼市回升。五、楼盘营销活动缩减，上周不够20场营销活动，市场又回到自然销售的阶段。

　　非住宅方面，套数和面积环比出现大涨，主要是商铺产品成交所推动，主要表现在塞纳城市嘉园签约370套 4-102㎡的中小型商铺;此外，办公产品也做了一定的贡献，为盛世华南签约11套564-5603㎡大面积办公产品。

　　4、成交均价：中低端产品签约比例上涨 住宅均价下滑至8520元/㎡

　　上周东莞住宅均价为8520元/㎡，环比下滑6%。主要是因为：一、中低端产品签约比例上涨，上周6000-8000元/㎡的单价段占了5成以上，拉低了整体价格;二、成交项目基本为镇区中端项目，如上周洋房排名前十、签约均价在8千之下项目占了8席，表现在龙光君御华府62套，均价为7729元/㎡、东逸湾花园54套，均价为6629元/㎡、花香十二院30套，均价为6895元/㎡等项目;三、别墅产品成交持续下滑。

　　5、区域供需：多数镇区成交出现下滑 君御华府助力大岭山夺冠

　　上周有30个镇区有住宅成交，与前几周对比，大部分镇区都出现不同程度的下滑，无明显领先的镇区。其中大岭山在新盘龙光君御华府签约62套的贡献下获得冠军，南城同列冠军，但与前周217套成交量对比大幅下降;排名亚军是凤岗，以永江臻萃园(22套)、锦龙又一城(9套)、怡安皇庭(7套)等楼盘;大朗排名季军，是由东逸湾花园单盘成交54套所支撑的。均价方面，过万的有南城、松山湖、东城、黄江四大镇区。

　　6、产品成交：刚需户型仍然是市场主流 大户型产品保持小幅回暖

　　从产品成交来看，70-100㎡刚需户型仍是市场主流产品，上周有363套的签约量，环比下滑13%;而100-130㎡首次改善、130-160㎡大户型及160-200㎡超大户型产品环比则出现10-30%的上浮，呈小幅回升的态势;而豪宅和别墅产品则持续下滑。