中原：5月东莞住宅成交不温不火 预计6月仍缓慢回升

5月供应趋紧、阵雨天气持续笼罩，阻碍市场成交。

由东莞中原地产CCES系统统计显示，5月客户来访量有所下滑，一方面是受中大阵雨天气持续笼罩影响，另一方面是新增供应少，市民上门看楼的欲望比较低。从2012年至今客户来访量走势图看，自去年第三季度始，银根持续收紧、利率上浮、房贷审核加严且发放速度大幅减慢，使客户望而却步延迟购房计划。春节过后，客户来访量大幅回升，尽管人流没有去年同期热，但已比去年下半年的行情要好。今年前5个月楼市时而冷清，时而不温不火，然而来访客量仍能去到不错的水平，充分地反映了欲购房置业的群体很大，市民购房欲望强烈，受制于利率上浮、新增供应紧等因素，从而选择持币观望。 

刚需成交萎缩，改善需求释放明显。

从2013年-2014年5月东莞住宅置业类型成交比重分布图看，过去一年多刚需主导地位尤为显著，占全市的比重大都维持在60%左右，但5月却出现大幅萎缩，下滑至51.88%，另外改善性户型成交比重明显上升，高达21.13%，改善需求释放十分明显，究其原因主要是受到市场供应节奏、产品结构和价格优惠三大因素影响。

1）供应节奏方面：2014年始受大围环境动荡影响，开发商推货节奏明显放缓，市场供应量在2月、3月出现严重缩水，尽管4月有所回升，但其体量仍处于低水平徘徊，由此供应闸门的捏紧，旺盛需求得不到充分释放，相当部分需求被压制，在数据上表现也就更加明显。

2）产品结构方面：在市场供应走低的前提下，5月刚需产品比例有所下滑，刚需供应减少直接压制刚性需求的释放；别墅、大户型洋房产品比重升高，有利于改善需求释放。 

3）价格优惠方面：在售的楼盘中，刚需产品价格优惠比较少，大户型产品的优惠力度比较大，同时大户型客户的购买力也比较强。

综合上述分析得，5月刚需供应少、价格优惠少，改善性大户型供应增加、价格优惠力度大，造成“刚需成交萎缩、改善需求释放明显”的局面。