中原：5月东莞住宅成交不温不火 预计6月仍缓慢回升

● 特价房促销仍需持续，淘特价房的机会来了。

从市场反馈显示，前几个月特价房源的消化成绩比较理想，但其它正常单位与特价房的价差仍然较大，造成客户心理上有所排斥，导致正常单位去化速度依然较慢，没有什么起色。对于一些手头可售货源不多，库存稍紧且后续供应还没有那么快能上市的项目，由于开发商不急于出货，对产品价格几乎没什么调整动作。对于一些可售货源比较充足的项目，开发商们大都试图通过推少量特价房源，并屡搞暖场活动来吸引客户上门拉动其它单位的成交，然此阶段下效果较小，容易令客户麻木，甚至造成其心理上产生一定的抗性情绪。因此若要提高客户对正常单位的关注度来带动销售，需对价格下手，降低均价、增加优惠，赢得客户的认可买单。据东莞中原研究部对市场监测，5月中旬开始，尤其下旬已有多个楼盘针对某些楼栋单位采取了下调备案价格，如万科·翡丽山、达鑫·江滨新城、碧琴湾花园、江畔花园、厚街万达广场、盈拓御江等，下调幅度在500-1300元间不等，说明部分开发商对市场嗅觉灵敏，鉴于自身定位已迅速作出了应对策略，另外由于备案制度设计降价重新备案间隔时间为20天，也就预示6月份市场特价房源的投放量加大。面对长达半年的积压，开发商出货压力繁重，预计6月将会有更多调整单位投入市场，促销让利幅度相当不错，若购房者对住房条件和舒适度没有太高的要求，那么淘特价房的好机会来了。

● 低首付继续放低，最大限度促进快速出货。

除了特价房在价格上有较大优惠外，不容置疑低首付也是一个能促进楼市成交的促销方式。尤其，东莞楼市以刚需主流，刚需群体量非常庞大，又因低首付是直接降低刚需客的入市门槛，减少首付的短期压力，能拉动许多客户入市，因此东莞开发商们对低首付促销方式更是偏爱有加，在近半年楼市低迷环境下，低首付营销已成为开发商惯用的手法。在5月份更有多个项目低首付低至1成或现0首付，据监测，6月将有多个楼盘进行加大促销或全面清盘，如水印长堤85折（首付低至1成）、城市立方首付1成等，预计6月将有更多的项目继续打出超低首付的旗号，意在快速去化存量。

● 市场预期调低、开发商理性定价，预计6月住宅均价环比持稳。

6月住宅均价或小幅回调，究其原因：一、刚需供应超八成将利好旺盛需求释放，刚需成交比重上升将拉低全市均价；二、特价房源增加，对成交均价下降有一定的作用；三、现在楼市持续低迷，开发商调低市场预期，不敢定价太高，且更趋于理性。三、大户型促销仍继续，部分项目清仓别墅产品力度加大。

● 多方因素交替影响，预计6月住宅成交仍缓慢回升。

踏入半年之际，楼市增添多了一股紧张的气氛。由市场数据整理分析，接下来6月楼市供应有所加大，现场营销活动不乏，楼市热度将有所升温，然东莞中原研究部认为，预计6月东莞住宅成交仍逐步缓慢回升，主要分析缘由如下：一、新增供应量明显增加，新品将有效激发客户购房置业的热情；二、纯新盘入市有所增加，吸引更多客户眼球，首批产品通常能获得较快的消化速度；三、多盘供应入市将提升市场热度，加热购房氛围，或为楼市打了一支兴奋剂；四、供应的产品以刚需主导，利好旺盛的刚性需求释放；五、市场供应集中在临深片区、滨海片区的热点区域，由于热点区域累积着更多的潜在需求，当供应回填空档，有效刺激区域需求释放；六、供应的楼盘多为一些热盘，且多为品牌房企；七、特价房源增加、低首付加大促销，也将很好地拉动正常单元房的销售。

尽管6月份的楼市氛围有所升温，但由于多数项目搁后在6月下旬或6月底入市，其成交成绩则在7月网签中才能体现，因此预计6月东莞住宅成交仍逐步缓慢回升。